Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Аренда мест общего пользования в нежилом помещении

Коридорные споры. Арендуешь помещение — плати за места общего пользования

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

С точки зрения закона и суда

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами:

  1. путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную;
  2. повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь.

Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату.

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что "правоприменитель, в том числе арбитражный суд, <. > применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации. " и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды". Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей.

На практике встречаются следующие ситуации.

  1. В договоре объект аренды определен следующим образом:

"По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м" или упрощенно "общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)".

Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам:

  • при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14);
  • законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение;
  • условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2);
  • в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003);
  • технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
  1. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков).
Читайте так же:
При межевании участок оказался больше что делать

Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают:

  1. что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом;
  2. без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10).

Таким образом, можно сделать следующие практические выводы.

Во-первых, при условии если арендатор согласен "получить" и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого "специфического" объекта.

Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

Пути решения конфликта

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно.

Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно.

Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006).

Читайте так же:
Обязательна ли приватизация дачного участка

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009).

Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Гора с плеч арендатора

Непростая на первый взгляд ситуация с "разделом" мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом.

В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным.

Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты.

Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.

Методика расчета мест общего пользования — аренда нежилых помещений

Заключен договор аренды нежилых помещений между двумя юридическими лицами. В Договоре аренды указано, что при отсутствии счетчиков, оплата коммунальных услуг по отоплению помещения рассчитывается следующим образом — «Для расчета используется соотношение площади, занимаемой Арендатором (с учетом площадей мест общего пользования) и общей площади объекта». Но при этом, в Договоре и в дополнительных соглашениях, в Акте приемки, площадь МОП не определена. Какова в данном случае методика расчета площади МОП?

Мы — арендаторы, арендуем 543,2 м2. Общая площадь здания — 4942,4 м2. Кроме нас существует еще 1 арендатор, арендующий 1141,6 м2. Арендодатель хочет обязать нас оплачивать стоимость коммунальных услуг сверх занимаемых нами 543,2 м2, а именно, добавив площадь МОП, которую он рассчитывает следующим образом:

1392,9 м2 (площадь МОП согласно экспликации) / 3549,5 м2 (основные помещения согласно экспликации) = 0,39 («коэффициент МОП»)

543,6 м2 * 0,39 = 212 м2 (площадь МОП, которую добавил к арендуемой площади арендодатель).

То есть, арендодатель обязует нас оплачивать коммунальные услуги не за 543 м2, а за 543 м2 + 212 м2.

Мы не согласны с методикой расчета коэффициента МОП. Как в таких случаях рассчитывается площадь МОП?

Если договором аренды площадь МОП не определена, но в договоре сказано, что мы возмещаем отопление «с учетом площадей МОП», то может ли в целях расчета стоимости коммунальных услуг арендодатель приплюсовать к арендуемой нами по договору аренды площади 543 м2 еще 212 м2 МОП?

Дополнительное соглашение заключить не удастся. Сейчас спор в суде. Арендодатель, с которым спор, уже не распоряжается этим имуществом. В договоре указано, что платить за МОП по теплу мы должны, но сама площадь МОП нигде не определена. В здании не все помещения арендуются — половина здания пустует, так что не получится от общей площади вычесть арендуемую для расчета МОП. Остается вопрос — как рассчитать МОП при данных условиях.

(ответ о том, что раз в договоре не указана площадь МОП, то мы и не должны за нее дополнительно платить, так как в договоре арендуемые нами 543 м2 уже и так включают в себя МОП — учли, спасибо, но нужно оспорить сам расчет истца в суде).

Читайте так же:
Как поменять фамилию на девичью после развода

Уважаемый Виктор! Здравствуйте! Только вот зачем Вам МОП? Арендатор арендует конкретное помещение или помещения, соответственно, если в договоре аренды не прописана обязанность Арендатора возмещать Арендодателю стоимость отопления МОП исходя из приходящей на Арендодателя площади МОП, то и относить на Арендатора Вы стоимость отопления за МОП (опять же приходящей площади на Арендодателя) не вправе. Если же такое есть, то вопрос больше к экономисту.

Уважаемый Виктор! В дополнение на Ваше уточнение, да и к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:

если в договоре аренды Арендатор взвалил на себя обязанность уплаты стоимости отопления арендуемого помещения (помещения) с учетом МОП, то Арендодатель совершенно законно может вменить к уплате такой доплаты (за МОП, относящейся к площади арендуемого Вами помещения).

Но уж вопрос расчета оставьте экономисту (исходя из цифр в кадастровом паспорте здания плюс смотрим все по помещениям и местам общего пользования и площади занимаемых Вами помещений).

Лучше ставьте вопрос об установке приборов учета.

Вы не прочитали вопрос. Мы не арендодатель, а арендатор. Обязанность платить за МОП предусмотрена напрямую договором.

Здравствуйте. Или прописать в доп. соглашении размер МОП которую вы оплачиваете или вычислять сумму всех площадей помещений минус площадь здания и уже от этого вычислять долю МОП которая приходится на Ваше помещение пропорционально занимаемой площади.

Моё мнение что так. Хотя тут наверное к экономистам вопрос больше.

Проще допиком определить.

Дополнительное соглашение заключить невозможно — арендодатель больше не распоряжается имуществом, спор в суде, и контакта с этим арендодателем не будет кроме как в суде.

Здравствуйте, Виктор! Площадь сдаваемого в аренду помещения указывается в кадастовом паспорте, либо техническом плане БТИ данного нежилого помещения. Для удобства предложите сторой Арендодателю заключить дополнительное уточняющее соглашение к договору. Например, прописать условие: общая площадь объекта и площадь такая-то, занимаемая Арендатором -такая-то. Либо сделайте отсылочное к приложению к Договору условие. В качестве приложения приложите копии техплана или кадастрового паспорта с указание площадей помещений.

Чтобы не было путаниц и споров, конечно, необходимо заключить допсоглашение, в котором определить конкретную площадь. Если исходить из аналогии права собственности на общее долевое имущество, то все арендаторы данного нежилого помещения должны в равной мере обязаны оплачивать и содержать МОП. Поэтому, как правиль предложил коллега Александр, площадь МОп можно рассчитать из общей площади помещения вычитаем сумму всех арендуемых помещений. в итоге получаем площадь МОП и делим ее на количество арендуемых помещений. Получаем Вашу долю площади, которую нужно оплатить.

Виктор! Данные вопросы регелируются договором между арендатором и Арендодателем. Если Вы не согласны с условиями договора аренды в части оплаты отопления в соответвии с предлагаемой Арендатором методикой, Вам необходимо направить Арендодателю протокол разногласий и предложить свои условия расчета отапливаемой площади, которую Вы обязываетесь отапливать.

Ключевым для решения вопроса является формулировка условия в договоре. Если дословно так, как Вы привели в цитированном фрагменте, то я предлагаю Вам толковать его в свою пользу следующим образом:

1. Арендатор арендует помещение размером 543,2 м2.

2. Места общего пользования он никакие не занимает (в договоре ведь они не указаны, верно?). А может и занимает, но они входят в состав этих 543,2 метров. Напр. коридоры, туалеты и т.п. внутри вашего помещения.

3. Следовательно, вы должны оплачивать коммунальные услуги в соотношении 543,2 / 4942,4. Это и есть ваша доля в коммунальных услугах при отсутствии счетчиков.

Позиция спорная, но в вашем случае в суде должно сработать правило, по которому спорные вопросы толкуются не в пользу стороны, составившей проект договора (в данном случае это арендодатель, который должен был позаботиться о том, чтобы договор можно было понять).

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования

места общего пользования Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Читайте так же:
Понятие аттестации педагогических работников на современном этапе

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания. Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

  • лестничная площадка;
  • холл;
  • лифт;
  • коридор;
  • крыша;
  • подвал и др.

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания. Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ) . А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную плату за будущие периоды.

Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД

Пока законодатели обсуждают подход к определению состава общего имущества собственников МКД и порядок недискриминационного доступа к нему третьих лиц, рассказываем, как УО/ТСЖ и собственникам заработать на таком имуществе.

Передать часть общего имущества в возмездное пользование собственнику или стороннему лицу

На онлайн-семинаре, который в конце июля 2020 года провёл Минстрой РФ по готовящимся нововведениям в правила управления МКД, эксперты говорили о том, что в проекте постановления Правительства РФ будет прописан порядок недискриминационного доступа третьих лиц к общему имуществу МКД. То есть законодатели зафиксирует в новом НПА, как предприниматели, операторы связи, поставщики электроэнергии будут получать доступ в дом для установки своего оборудования и оказания услуг жителям.

Читайте так же:
Как правильно оформить развод

При этом собственники на ОСС смогут устанавливать фиксированную сумму за аренду и за установку и эксплуатацию оборудования в их доме: одинаковую для одних и тех же услуг. И это может стать для УО, МКД и его жителей дополнительным пассивным доходом.

  • рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;, платёжных терминалов;
  • оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.

Что нового законодатели планируют внести в Правила управления МКД

Утвердить на ОСС стоимость аренды части общего имущества и сроки внесения средств арендаторами

Решение о том, что часть общего имущества будет предоставляться под частное использование даже одному из собственников помещений в МКД, должно приниматься на ОСС в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

Его можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.

Чтобы решение ОСС было легитимным, необходимо собрать кворум голосов на собрании: более чем 50% от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Инициатором такого собрания могут выступить УО или ТСЖ, к которым с предложением об аренде общего имущества дома обратилось стороннее лицо, собственник или группа собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в МКД. Тогда инициативная группа просит УО/ТСЖ организовать собрание.

  1. Передаче части ОИ в аренду: что именно и кому, для чего, на каких условиях и на какой срок.
  2. Размере арендной платы и сроках, когда она должна вноситься.
  3. Лице, которое от имени собственников заключит договор с арендатором. Например, это может быть председатель Совета МКД или управляющая организация.
  4. Целях, на которые будут направлены деньги за аренду.
  • в фонд капремонта;
  • в счёт ежемесячной платы жителей дома за отдельные ЖКУ;
  • на формирование фондов аварийного или текущего ремонтов;
  • на благоустройство придомовой территории.

После того, как вопросы повестки дня утверждены, голоса подсчитаны, составлен протокол, уполномоченное ОСС лицо подписывает договор с арендатором. Если по договору в аренду сдаётся часть нежилого помещения или придомовой территории на срок более 12 месяцев, то такой договор следует зарегистрировать в Росреестре. Когда арендатору предоставлен доступ к общему имуществу в доме, между ним и уполномоченным лицом составляется акт приёма-передачи.

Бизнес-идея: минимаркет в доме на пользу продавцу, УО и жителям

Пресекать незаконное использование общего имущества третьими лицами и собственниками

Не всегда общедомовое имущество используется собственниками или третьими лицами с разрешения общего собрания. В таком случае УО/ТСЖ могут помочь жителям дома отстоять их права: требовать заключения договора и оплаты аренды либо же ухода из дома, освобождения незаконно занятой части общего имущества.

Для этого собственники и/или представители УО/ТСЖ должны составить акт в двух экземплярах и сделать фотографии, которые будут подтверждать незаконное использование общедомового имущества. Затем нарушителю прав собственников по почте с уведомлением направляется претензия с требованием освободить общее имущество либо же заключить договор и оплачивать аренду в конкретный разумный для исполнения срок. К претензии следует приложить один экземпляр акта.

Если в установленный период лицо, использующее общее имущество без разрешения, не выполнило требования, то собственникам следует обратиться в суд. Представлять их интересы может УО, ТСЖ или, например, председатель Совета МКД, получив на это доверенность. В суде можно требовать не только обязать ответчика прекратить незаконное использование части ОИ, но и возместить сумму необоснованного обогащения. Такие примеры есть в судебной практике, например, дело № А73-19207/2017.

Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу

На заметку

  1. Предварительно ознакомить собственников с предложением и указать на возмездность предоставления части общего имущества в пользование.
  2. Прописать подробно сумму доходов и цели, на которые можно эти деньги направить.
  3. Передать предложение председателю Совета МКД.
  4. Инициировать общее собрание собственников.

Если жители дома на ОСС утвердили решение о предоставлении в пользование части общедомового имущества, то управляющей организации нужно быть готовой к тому, что именно она должна следить за соблюдением арендатором норм эксплуатации конструкций в доме, санитарных и технический требований, а также за своевременностью оплаты аренды.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию