Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дополнение к договору аренды нежилого помещения

Дополнение к договору аренды нежилого помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ООО заключило договор аренды недвижимого имущества на срок более года. Договор зарегистрирован.
В процессе исполнения договора было заключено дополнительное соглашение к договору об изменении площади аренды.
Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение? Может ли суд по обращению налогового органа признать дополнительное соглашение недействительным в случае, если оно не зарегистрировано?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды само по себе не свидетельствует о его недействительности.

Обоснование вывода:
Недействительная сделка — это такая сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью (ст.ст. 166, 167 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации договора может являться основанием для его недействительности в случаях, прямо предусмотренных законом. Такое основание предусмотрено, в частности, п. 2 ст. 1551 ГК РФ для сделок, предусматривающих использование единой технологии за пределами Российской Федерации. Применительно к договорам аренды недвижимости такого правила закон не устанавливает, поэтому само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды или дополнительного соглашения к нему не влечет их недействительности (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2016 г. N Ф06-13338/16 по делу N А72-4101/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 09АП-32823/17, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 11АП-413/17).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, если иное не установлено законом, считаются заключенными с момента регистрации для третьих лиц. Для самих же сторон договора аренды, который исполнялся ими, такой договор создает взаимные права и обязанности независимо от его государственной регистрации (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Изложенное применимо и к отношениям сторон в связи с заключением ими дополнительного соглашения к зарегистрированному договору, если такое соглашение не зарегистрировано (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации для сторон договора их взаимные обязательства регулируются договором аренды с учетом изменений, внесенных в него не прошедшим государственную регистрацию дополнительным соглашением. Для третьих же лиц договор аренды считается действующим без учета указанных изменений.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Недействительность сделки и недействительность договора;
— Энциклопедия решений. Недействительность гражданско-правового договора. Оспоримые и ничтожные сделки;
— Энциклопедия решений. Отличие между незаключенностью и недействительностью гражданско-правового договора;
— Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора аренды;
— Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

19 апреля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.

  • Бланк и образец
  • Бесплатная загрузка
  • Онлайн просмотр
  • Проверено экспертом
Читайте так же:
Как продать долю в ипотечной квартире

Можно ли внести изменения?

Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:

  • Присутствует обоюдное согласие сторон.
  • Изменения не противоречат законам.
  • На допсоглашении стоят подписи сторон.

Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.

Какие изменения можно вносить?

Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:

  • Стоимость аренды.
  • Сроки внесения платежей.
  • Права и обязанности участников сделок.
  • Условия повышения/снижения стоимости аренды (к примеру, при резком скачке инфляции).
  • Основания для досрочного расторжения сделки.
  • Введение обязанности арендодателя раз в определенный период выполнять косметический ремонт.
  • Введение права арендатора сдавать объект в субаренду.

Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.

Нужно ли обращаться в госорганы?

В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:

  • соглашения к договорам действием меньше года;
  • изменения, касающиеся платы за аренду;
  • повышение/понижение арендных платежей.

Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.

Образец

К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года

1 ноября 2020 года

ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:

1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).

Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»
Подпись

Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»
Подпись

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

Второй вариант намного предпочтительнее, но требует юридической подкованности, чтобы составить соглашение правильно. Для того, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения: содержание документа

Юридически грамотно составленный документ – гарантия отсутствия проблем в дальнейшем. Именно поэтому, при изменении условий аренды и внесении изменений необходимо учесть все пункты в дополнительном соглашении. А именно:

  • Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должно быть составлено в письменном виде и распечатано в двух экземплярах;
  • Должна быть непосредственная ссылка на договор аренды. Указывается номер и дата договора, а также номера пунктов, которые требуют изменения;
  • Содержать паспортные данные участников сделки;
  • Вносимые изменения в дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений должны использовать следующие словосочетания: «пункт N считать недействительным», либо «пункт N излагается в следующей редакции».
  • В случае продления договора обязательно должен указываться новый период его действия.

При внесении изменений в договор посредством дополнительного соглашения – все обязательства совершающих сделку должны оставаться в измененном виде (п. 1 статьи 453 ГК РФ).

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды

В случае если изменилось назначение помещения: оно стало жилым, то тогда дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений будет считаться ничтожным. Необходимо будет перезаключить новый договор.

Еще одной особенностью считается участие нотариуса в сделке. Если сам договор подписан с присутствии нотариуса, то и дополнительное соглашение должно быть обязательно им заверено (статья 452 ГК РФ).

Можно ли внести изменения?

Для того, чтобы внести изменения в договор аренды нежилых помещений, необходимо составить допсоглашение. При этом законодательством не предусмотрены требования относительно содержания данного документа. Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений оформляется с учетом положений и норм ГК РФ.

Читайте так же:
Что делать, если происходит нарушение прав ребенка в детском саду

Изменения в договор аренды могут быть внесены только при выполнении всех нижеперечисленных условий:

  • обе стороны сделки выражают свое согласие;
  • дополнительное соглашение не противоречит действующему законодательству;
  • документ заверен подписями обеих сторон.

Что делать если одна из сторон не желает подписывать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения или у контрагентов возникли разногласия по поводу вносимых изменений? Такой конфликт интересов разрешается в судебном порядке.

Какие изменения можно вносить?

По согласованию сторон изменить можно практически любое из условий договора аренды. Особенно это касается договорных отношений, заключенных между представителями бизнес сегмента.

Чаще всего изменению подлежат следующие пункты:

  • стоимость аренды и порядок внесения платежей;
  • права и обязанности контрагентов (в том числе и обязанность по выполнению косметического ремонта);
  • возможность и условия сдачи нежилого помещения в субаренду;
  • основания и порядок досрочного расторжения сделки.

Если у сторон возникла необходимость пролонгировать договор, подписание допсоглашения решает и этот вопрос.

Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения

После оформления и заполнения бланка соглашения, участники сделки заверяют документ своими подписями. С даты подписания сделка считается заключенной, а соглашение — вступившим в силу.

Расторжение заключенного соглашения производится только через суд.

Образец Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.

Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

🎁 Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Читайте так же:
Молчунов не станут автоматически подключать к системе пенсионных накоплений ипк

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Арендатор направляет арендодателю письмо с предложением изменить договор. Пишет причину, какой пункт заменить и с какой даты работать по-новому. К письму прикладывает проект допсоглашения.

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.

Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Если договор регистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже несут на регистрацию.

Новые условия действуют после подписания допсоглашения или с даты, которую стороны указали в нём.

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Если арендодатель отказался или многозначительно молчит, можно идти в суд. Ввязываться в судебный процесс имеет смысл, когда договор аренды заключили на несколько лет. Либо попробовать отказаться от всего помещения целиком и расторгнуть договор аренды.

Статья актуальна на 02.04.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Аналитика Публикации

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Читайте так же:
Алименты с пенсии

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве.

Одностороннее изменение размера арендной платы

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

  • В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
Читайте так же:
Проверить задолженность по алиментам на сайте фссп

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

  • В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и (или) срока действия договора аренды

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию