Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где указывается назначение нежилого помещения

Где указывается назначение нежилого помещения

Государственная регистрация прав на объекты вспомогательного использования

Действующее законодательство устанавливает упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объекты вспомогательного использования. Также отсутствует четкое определение объекта вспомогательного использования. Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.

Так, выдача разрешения на строительство не требуется, в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).То есть, объекты вспомогательного использования создаются без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного ст. 51.1 ГрК РФ.

Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связал с их особым назначением (вспомогательным) по отношению к основному объекту, в отношении которого разрешение на строительство получается в общем порядке.

В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:

— технического плана такого объекта недвижимости;

— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Сведения в техническом плане объекта вспомогательного использования указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации).

В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается.

Жилое vs нежилое: следующий шаг

Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения. Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне — чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают. Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!

И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет — de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) — тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития — относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по "льготным" ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.

Читайте так же:
Нежилое помещение и гараж в чем разница

А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая — защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.

Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?

Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели — тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать.

Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов — исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.

С падением СССР возможность нахождения в собственности частных лиц производительного имущества была легализована, однако деление объектов недвижимости на жилые и нежилые почему-то осталось. Будучи безобидным в 90-е годы XX века, когда степень свободы была высокой, это правило дало о себе знать при изменении социально-политической обстановки в последнее десятилетие. Бюрократия взяла его на вооружение и использовала в качестве методологического обоснования для ограничения свободы использования имущества частными лицами. А в качестве прикрытия стала ссылаться на идею защиты прав жильцов. Спора нет, идея благая. Но почему, радея об интересах одних, ущемляют права других, тогда как можно было бы ввести разумное регулирование по модели win-win. Где здесь свобода, равенство и братство?

Читайте так же:
Больничный лист не оплачен вовремя что делать

О том, каким может быть подобное регулирование, я расскажу позднее. И так получилось слишком много букв.

В чем заключается и как изменить целевое назначение нежилого помещения?

Нежилое помещение может использоваться для разных целей, отличных друг от друга по характеру деятельности, а также требований, предъявляемых к ним. Поэтому законодательно предусмотрено понятие «целевое назначение», которое должно быть у каждого помещения, не используемого в жилых целях.

Существуют ситуации, когда владелец решает изменить вид своей деятельности, следовательно, ему необходимо пройти процедуру изменения целевого назначения принадлежащего ему объекта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Определение и признаки нежилого объекта

Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.

Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:

  1. Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
  2. Оно изолировано и имеет определенные границы.
  3. Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.

Цели его использования

Цели использования нежилого помещения должны соответствовать виду деятельности, осуществляемой в нём, и могут быть следующими:

  • Коммунально-бытовыми.
  • Медицинскими.
  • Образовательными.
  • Торговыми.
  • Производственными.
  • Складскими.
  • Офисными.
  • Спортивными.
  • Предназначенными для общественного питания.
  • Свободного назначения и др.

ЕГРН включает в себя перечень сведений, представленных в текстовой и графической форме, и состоит из: кадастра недвижимости, реестра прав на недвижимость, реестровых дел, реестра границ, кадастровых карт и книг учета документов (ст. 7 ФЗ №218 от 13.07.2015 г.).Стоит отметить, что в Реестре хранятся не только актуальные данные, но и ранее вносимые сведения об объектах недвижимости.

По функциональной принадлежности существует разделение на:

  • Основные.
  • Обслуживающие.
  • Технические.
  • Коммуникационные.
  • Вспомогательные.

Таким образом, нежилые помещения могут использоваться для самых различных целей, помимо проживания в них.

Назначение нежилого помещения — что это такое?

Рассматриваемое понятие не имеет законодательного определения, а лишь обозначается в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ №943 от 16. 12. 2015 г., в котором утвержден порядок ведения ЕГРН.

В документе прописано о четком разделении помещений по своему назначению на жилые и нежилые. Первые могут быть использованы исключительно для проживания, вторые делятся по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Использование с нарушениями — ответственность

Использование нежилого помещения не по назначению чревато административной ответственностью, а потому как юридически, так и фактически следует придерживаться всех законных предписаний и норм.

Читайте так же:
При межевании участок оказался больше что делать

Кроме того, ст. 15 ЖК РФ содержит ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, а, следовательно, при их нарушении проживание в нём запрещено, оно автоматически признается нежилым.

Прямой ответственности за проживание в здании, не отвечающем требованиям закона, на сегодняшний день не предусмотрено. Но существуют штрафные санкции, касающиеся несоблюдения норм СЭС: уровня шума, планировки, занимаемой площади, освещенности и пр.

В денежном выражении простым гражданам грозит штраф 500-1000 руб., должностным лицам и ИП придется заплатить 1000-2000 руб., а юридическим – 10000-20000 руб. Предпринимателям также грозит приостановление деятельности до 90 дней, а юр. лицам на срок до трех месяцев (ст. 6.4. КоАП РФ).

Суть наложения штрафов – не наказание как таковое, а защита жизни и здоровья самих граждан, ведь пребывание в объекте, не соответствующем требованиям, вовсе не безопасно.

Определение понятий среди таких объектов

Статус свободного

Нежилому объекту может быть придан статус помещения свободного назначения, который позволяет эксплуатировать его в различных сферах деятельности. Такой объект можно перепрофилировать в любое удобное время при необходимости, что существенно экономит время и средства владельца. Чаще всего помещения свободного назначения предназначены для сдачи в аренду, а потому смена целевого назначения происходит гораздо чаще обычного. Их используют под офисы, парикмахерские, магазины.

Помещения свободного назначения, вопреки своему статусу, не могут использоваться для всех сфер деятельности. В некоторых ситуациях потребуются дополнительные разрешения.

Статус жилого

Изменение целей использования помещения в здании не является поводом для переустройства самого здания. Отсюда и появилось такое понятие как нежилое помещение с назначением жилое. Следовательно, здание может быть нежилым, а расположенное в нём помещение пригодным для жилья.

Таким образом, основная задача собственника – своевременно пройти процедуру внесения корректировок, о которой и поговорим далее.

Порядок изменения целевого функционального назначения

Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:

  1. Путём перевода в жилое помещение (в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
  2. Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.

Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:

  1. Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
  2. Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
  3. Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
  4. Оформление технического паспорта в БТИ.
  5. Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.

В какие органы следует обращаться?

Чтобы определить, от каких органов потребуется получение разрешительных документов, нужно выяснить, для чего использовался объект.

Собственнику потребуется обращение в БТИ для получения планов помещений, находящихся выше и ниже рассматриваемого объекта. Итогом будет получение акта согласования, подписанного представителями всех инстанций, главной из которых будет местная администрация.

Подготовка проекта

До составления проекта необходимо учесть ряд важных моментов:

  • Состояние несущих стен и полов.
  • Исправность проводки.
  • Состояние системы водоснабжения.
  • Возможность перепланировки в выбранном здании.

После предварительного обследования можно приступать к составлению проекта, в который могут быть включены дополнительные параметры:

  • Вентиляционная система.
  • Оформление фасада.
  • Систему подачи воды и отопления.
  • Иные конструктивные решения.

Результаты проектных работ следует согласовать со следующими службами в указанном порядке:

  1. Жилищной инспекцией.
  2. Пожарным надзором.
  3. СЭС.
  4. Экспертным бюро.
  5. Отделом архитектуры (если планируется изменить фасад здания).

Список документов

Для перепрофилирования нежилого помещения потребуются следующие документы:

  • Заявление от собственника помещения.
  • Документы, подтверждающие законность владения.
  • Экспликация.
  • Технический план.
  • Проект перепланировки.
  • Справки из БТИ об инвентаризационной стоимости и техническом состоянии.
  • Справка о своевременной оплате коммунальных услуг.
Читайте так же:
Можно ли добровольно платить алименты

Получение разрешения

Органы самоуправления субъекта РФ изучают представленный пакет бумаг в течение 6 дней и принимают решение об изменении целей его использования. При положительном результате рассмотрения, собственник получает разрешение с неограниченным сроком действия. При наличии нарушений на их устранении дается 10-дневный срок и возможность повторного обращения.

Стоимость процедуры

Расходы будут состоять из нескольких частей:

  • Подготовка проекта.
  • Оплата за услуги жилищной инспекции.
  • Оплата за перепланировку.
  • Госпошлины.

Сумма затрат будет зависеть от региона. Например, стоимость процедуры в Москве и области выразится в следующих суммах:

  • За подготовку технического заключения придется отдать около 25 тыс. руб.
  • Составление проекта здания составит примерно 130 тыс. руб.
  • Услуги БТИ обойдутся в 60 тыс. руб.
  • Архитектурные работы – 30 тыс. руб.
  • Итоговое внесение корректировок составит 45 тыс. руб.

Сроки исполнения

Обычно подготовка технического заключения занимает 1-2 рабочих дня. Однако понятие сроков в данной процедуре – относительное понятие:

  • Составление архитектурного плана может занять до 14 дней.
  • Подготовка справок из БТИ составит 10-30 дней.
  • На получение кадастрого паспорта с внесенными корректировками уйдет около 30 дней.

Таким образом, если проект сложный, продолжительность работ составить около 2-ух месяцев.

Заключительный этап

Завершающий этап – получение кадастрового паспорта с обновленной планировкой и регистрация нового свидетельства о праве собственности. Кадастровый план помещения может быть изменен на основе технического. При этом сроки внесения поправок варьируются от 3-х до 18 дней и зависят от сложности проводимых работ.

Итак, назначение нежилого помещения играет определяющую роль в возможности его эксплуатации. Владелец может быть привлечен к ответственности за незаконное использование, а потому его основная задача – своевременно внести корректировки, если планируется смена рода деятельности. Процедура эта довольно трудоемкая и требует не только наличия времени, но и финансовых затрат. Однако, действуя по схеме, приведенной в статье, можно избежать проблем в будущем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как изменить назначение здания с нежилого на жилое

Прежде всего важно знать, каким именно будет новое назначение здания — индивидуальный жилой дом или многоквартирный, так как от этого может зависеть дальнейший порядок действий. После этого нужно оценить, сможете ли вы изменить назначение имеющегося здания. В первую очередь следует учитывать разрешенное использование земельного участка.

Изменить назначение здания можно как путем его реконструкции, так и путем перевода его помещений в жилые. Если вы планируете использовать здание в качестве многоквартирного дома, то потребуется перевод всех его помещений. Изменение назначения здания таким способом законодательно не урегулировано, поэтому на практике в этом случае могут возникнуть сложности при внесении изменений в ЕГРН.

1. Какие условия должны быть соблюдены для изменения назначения здания с нежилого на жилое

2. Как изменить назначение здания с нежилого на жилое путем его реконструкции

3. Как изменить назначение нежилого здания на индивидуальный жилой дом, если при этом не требуется реконструкция

4. Как изменить назначение нежилого здания на многоквартирный дом путем перевода всех его помещений в жилые

1. Какие условия должны быть соблюдены для изменения назначения здания с нежилого на жилое

В первую очередь следует проверить, какое разрешенное использование предусмотрено для земельного участка, на котором находится здание, предполагает ли оно размещение на нем индивидуального жилого или многоквартирного дома. Если нет, то вам откажут:

Читайте так же:
Нк рф государственная пошлина в арбитражный суд

в выдаче разрешения на строительство, если для использования здания по новому назначению будет проводиться его реконструкция (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ);

в переводе нежилых помещений в жилые в порядке гл. 3 ЖК РФ, если вы хотите изменить назначение здания путем перевода всех его нежилых помещений в жилые. Связано это с тем, что при переводе помещений из нежилых в жилые и наоборот должны соблюдаться требования законодательства о градостроительной деятельности, то есть и разрешенное использование земельного участка (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 89-КГ15-9).

У земельного участка может быть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования. По общему правилу виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью правил землепользования и застройки. Ознакомиться с этими правилами вы можете на официальном сайте поселения или городского округа при его наличии (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 3 ст. 32, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Кроме того, узнать разрешенное использование земельного участка можно из выписки из ЕГРН. Так, эта информация приводится в выписке об объекте недвижимости или выписке о его основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Все условия, соблюдение которых необходимо при переводе нежилого помещения в жилое по правилам гл. 3 ЖК РФ, перечислены в ст. 22 ЖК РФ. Проверьте их, так как они являются основанием для отказа в переводе нежилого помещения в жилое (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Независимо от того, каким будет новое здание — индивидуальным жилым или многоквартирным домом, жилые помещения в них должны соответствовать установленным требованиям.

2. Как изменить назначение здания с нежилого на жилое путем его реконструкции

Если для использования здания по новому назначению нужно изменить его параметры (например, возвести к нему пристройку, изменить этажность, площадь), то необходимо провести реконструкцию (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Основными этапами реконструкции являются:

подготовка проектной документации и в некоторых случаях проведение ее экспертизы (ч. 1 ст. 48, ч. 1 ст. 49 ГрК РФ);

получение разрешения на строительство (по общему правилу) для осуществления работ по реконструкции (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ);

проведение кадастровых работ после реконструкции. Это необходимо для оформления технического плана, который нужен как для получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, так и впоследствии для кадастрового учета изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости);

получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

После реконструкции здания должен быть проведен кадастровый учет, в рамках которого в ЕГРН вносятся изменения в части новых данных о здании. Обращаться за кадастровым учетом изменений в этом случае должен тот орган, который выдал разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2019 N ОГ-Д23-3893). Назначение здания может поменяться в ходе реконструкции и должно быть учтено в рамках кадастрового учета изменений. Это подтверждается некоторыми судебными актами (например, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2019 N Ф05-22907/2018 по делу N А40-91435/2018).

Подробнее о порядке проведения реконструкции вы можете узнать в отдельном материале.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию