Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить собственника квартиры при аренде

8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Неопытных арендаторов жилья легко обмануть, поэтому они нередко становятся жертвами мошенников. Но даже опытные иногда попадают в неприятные истории только из-за того, что пустили отношения с владельцами на самотек и не договорились с ними «на берегу» об условиях найма.

Профессиональные риелторы дали потенциальным нанимателям жилья несколько советов, которые помогут заключить безопасную сделку.

1. Не гонитесь за дешевизной

Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.

2. Не спешите с авансом

Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.

3. Не платите деньги за сомнительные услуги

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

4. Проверьте документы

Главное, что проверяет риелтор во время общения с собственником и на что следует обратить внимание при самостоятельном подборе жилья, — это документы. Вам должны предоставить оригиналы паспорта и свидетельства о собственности — никаких копий и ламинированных документов. Нередки случаи, когда по поддельным документам квартира сдается одновременно нескольких арендаторам.

5. Составьте опись имущества

При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.

6. Заключайте договор

Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).

«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.

7. Расплачивайтесь по безналу

Крайне желательно, чтобы платежи по договору шли по безналичному расчету, поскольку это фактическое подтверждение оплаты. Но если вы расплачиваетесь наличными, необходимо брать расписки. Это не всегда удобно, поэтому безналичный расчет проще.

8. Работайте с риелтором

Работайте с агентами по поиску и аренде квартиры. Это позволит избежать мошеннических схем, потери времени от обзвона несуществующих объявлений, согласования времени встречи, подготовки документов. С агентом вы снимете квартиру быстрее, а иногда и дешевле.

«Нормальной рыночной практикой является оплата агентству 50% от месячной арендной платы, оплата арендодателю депозита в размере одной месячной платы и оплата за первый месяц аренды, — отмечает Александр Григорьев. — Отличные от этих условия должны быть разумно обоснованы».

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Что проверить перед тем, как снять квартиру?

Аренда квартиры – это целая наука, и когда первый раз сталкиваешься с поиском жилья, велик риск попасть в руки мошенников. Итак, на что обращать внимание, какие документы проверять и что должно настораживать при съеме квартиры.
Изучить цены на рынке арендного жилья
Нашли объявление, где предлагается квартира за 25 тыс. рублей в центре Москвы с хорошим ремонтом? Забудьте про нее, она не существует. Вы позвоните по указанному телефону и там, скорее всего, скажут, что ее уже сдали, но можно рассмотреть другой прекрасный вариант. Это будет квартира дороже указанной цены и намного хуже. Так недобросовестные риелторы заманивают клиентов.

Читайте так же:
Какие документы нужны при оформлении наследства у нотариуса после смерти

Чтобы понимать, какая стоимость аренды адекватная, а какая подозрительно дешевая, нужно изучить рынок. Проанализируйте объявления аренды в интересующем вас районе, позвоните по указанным телефонам, чтобы проверить реальность квартир, и спустя несколько часов вы уже будете понимать, что за 25-30 тыс. рублей в пределах Садового кольца вы не снимите ничего приличного, но в спальных районах это возможно.

Не ведитесь на уловки мошенников
В 95% случаев вам все равно придется иметь дело с риелтором. Даже если вы занимаетесь поиском жилья самостоятельно, почти наверняка агент будет со стороны собственника. Бывают мошенники, которые, представляясь риэлторами, предлагают посмотреть квартиру за деньги (квартира просто шикарная и вы точно захотите ее арендовать) или же предлагают вам купить базу собственников, которые сдают квартиры (тогда вы сможете заключить договор напрямую и не придется платить комиссию риелтору). Конечно, все это обман.
Также не стоит сотрудничать с агентами, которые показывают вам липовые фотографии, а на деле квартиры совершенно другие. Если он недобросовестен в этом вопросе, то может обмануть и в другом.

Проверить документы собственника
Когда вам приглянулась квартира и вы уже думаете, что нашли ту самую, обязательно спросите документы. Нужно проверить свидетельство на право собственности квартиры, паспорт и квитанции об оплате коммунальных платежей.
— Свидетельство на право собственности
На что смотреть? Во-первых, данные в этом документе и в паспорте должны совпадать. Во-вторых, так вы убедитесь, что перед вами действительно владелец жилья. Показывать квартиру может кто угодно – риелтор, сосед, родственник, но подписывать договор нужно только с собственником, либо с человеком, у которого есть нотариально заверенная доверенность от собственника. Иначе на следующий день после того, как вы отметите новоселье, придет настоящий хозяин квартиры и просто выгонит вас. А вы потеряете все уже выплаченные деньги.
Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу квартиры в аренду. Последствие будет примерно таким же – например, придет бывшая жена, скажет, что ее никто не спрашивал, и даст один день на выселение. Почти наверняка это их совместный сговор, ведь они получат все ваши деньги.
— Квитанции об оплате коммунальных услуг
В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы. Если она есть, то требуйте погасить долг. В какой-то момент либо собственник захочет приписать эту сумму вам, либо, если речь идет о крупной задолженности, коммунальные службы начнут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Внимательно осмотреть квартиру

Это еще один шаг до заключения договора. Нужно проверить в квартире все – работает ли бытовая техника, не течет ли кран, не сломаны ли ножки у дивана или подлокотники у кресла. Всю информацию о состоянии квартиры необходимо прописать в акте приема-передачи имущества. Часто в спешке риелторы или сами собственники пишут стандартную формулировку «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии». Лучше все зафиксировать дотошно, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально поцарапанного ламината.

Прочитать договор от и до

Неважно, заключает договор риелтор или вы взяли типовой из интернета, не поленитесь внимательно его изучить. В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Так, если вы забудете про этот пункт, то хозяин сможет запросто приходить к вам хоть каждый день якобы с проверкой. Вы это вряд ли выдержите и решите съехать, а это значит, что санкции будут наложены на вас за расторжение договора. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения. И не забывайте о подробнейшей описи имущества в приложении к договору – акте приема-передачи

Оценить адекватность собственника

Как ни крути, вам в любом случае надо будет общаться с собственником. Допустим, вы будете переводить оплату на карту, но… сломался кран, пришло письмо в почтовый ящик, соседи предлагают скинуться на шлагбаум. Да и количество визитов можно ограничить в договоре, но не число звонков. Некоторые бабушки, сдающие квартиры, считают своим долгом слишком навязчиво беспокоиться об арендаторах. Все это можно понять при знакомстве с собственниками и взвесить, сможете ли вы с этим смириться.

Оплатить первый месяц, залог, комиссию

Нужно понимать, что при аренде квартиры, вам сразу стоит подготовить три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору.
Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Некоторые владельцы соглашаются разделить платеж на два месяца. Залог – это своего рода защита собственника, ведь его тоже могут обмануть. Вдруг вы заберете всю технику и съедете из квартиры или испортите всю мебель? Залог либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.
Комиссия идет риелтору и платите ее вы. Обычно только при аренде дорогой квартиры агенту платит сам собственник. Сумма может быть разной – как 10% от стоимости аренды за месяц, так и 100%.

Читайте так же:
Законно ли требование по уплате алиментов с выходного пособия при увольнении

Что проверять на съемной квартире? Памятка для арендаторов

Итак, вы выбрали квартиру: доступность транспорта, расположение, планировка и количество комнат вас устраивает. Однако при осмотре помещения не все квартиросъемщики обращают внимание на ряд мелочей, которые вскрываются уже после заключения договора и доставляют неприятности.

Что проверить на съемной квартире при осмотре?

1. Розетки и выключатели. Они не должны шататься, искриться и «западать». Работоспособность можно проверить при помощи телефона и зарядки от него.

2. Сантехника. Все краны должны открываться, напор холодной и горячей воды должен быть нормальным. Проверьте, чтобы ничего не подтекало под раковиной, душевой кабинкой и ванной. Если где-то намотаны тряпки – это верный признак того, что хозяин пытается скрыть протечку.

3. Мебель. Если есть раскладные диваны, то механизм должен работать. Проверьте рейки у кроватей, мягкость матраса, устойчивость столов и стульев.

4. Кухня. На кухне обратите внимание на плиту и вытяжку, чтобы убедиться, что все работает. Узнайте у хозяина, как выключается газ, если он есть в доме.

5. Окна и двери. Проверьте, чтобы ручки у пластиковых окон открывались на полную ширину и на проветривание. Также откройте-закройте двери в квартиру и в комнаты.

6. Вещи хозяина. Заранее уточните, какие вещи хозяин оставит в квартире, а какие – увезет. Еслион оставляет, к примеру, телевизор, он должен быть указан в договоре.

7. Соседи. Поговорите с соседями о квартире, узнайте, кто жил в ней раньше, не было ли с ними проблем. Любопытные бабушки у подъезда с удовольствием поделятся с вами этой информацией.

Какие документы должны быть у хозяина квартиры?

Мошенников, занимающихся сдачей квартир, которые им не принадлежат, очень много. Если не убедиться, что квартиру вам сдает именно собственник, можно заплатить деньги, а потом оказаться на пороге с вещами. Как рассказал «ФедералПресс» вице-президент «Невской коллегии адвокатов» Андрей Алешкин, у собственника должны быть следующие документы:

1. Свидетельство на собственность2. Выписка из ЕГРП3. Нотариальная доверенность.

«Если квартира нуждается в ремонте или подтекает сантехника всегда можно предложить отремонтировать со снижением арендной платы или получения «каникул» по оплате. В самом договоре аренды максимально прописать права арендатора или арендодателя, указать дни посещения квартиры или порядок согласования такого посещения, а так же правила проживания», – отметил эксперт.

Как проверить надежность агентства?

Как рассказал «ФедералПресс» эксперт журнала «Банки Сегодня» Артем Мацун, есть несколько параметров, по которым стоит проверить агентство:

1. Проверяйте агентство в интернете. Если в сети нет никакой информации и отзывов, агентство может оказаться мошенником.2. Проверяйте самого агента. Если лицо, которое вам показывает квартиру не является собственником, велика вероятность того, что после внесения предоплаты вы не получите ни жилья, ни своих денег обратно.3. Проверяйте договор, который заключаете с агентством. Там не должно быть ошибок в оформлении, должна присутствовать полная информация о собственнике помещения, правах и обязанностях обеих сторон, сроки оплаты, порядок посещения, условия возврата залога и т. д.

«Арендуйте в белую. С появлением налога на самозанятых, сдача квартиру в белую несет собственнику крайне низкие налоговые издержки. А с учетом различных стимулирующих бонусов, порой собственники по году не платят вообще ничего. Потому всегда перед началом аренды подписывайте договор и акт сдачи-приемки», – отметил эксперт.

Напомним также, что слишком дешевые квартиры хоть и привлекают внимание, но крайне редко оказываются удачным вариантом. Изучите рынок аренды жилья в городе: если ваша «квартира» мечты дешевле других с теми же параметрами, то в 99 % случаев ее либо не существует, либо ее сдают мошенники.

Ранее телеканал 360 писал, почему жители Москвы стали все чаще перебираться жить в Подмосковье.

Как правильно снять квартиру?

Аренда или наем квартиры — способ обзавестись жильем, когда нет возможности или желания его приобретать. Как снять квартиру и не наткнуться на мошенников, и что указать в договоре найма?

Что нужно сделать перед тем, как приступить к поиску квартиры?

Как правильно снять квартиру

Для начала решите, сколько вы готовы тратить на съем жилья. Считается, что комфортный ежемесячный платеж это 30–35% от зарплаты.

Определите характеристики квартиры. Сколько комнат должно быть в ней, какая вам требуется мебель и бытовая техника. Выберите район, и определите, насколько принципиальна для вас близость остановок транспорта, школ, детских садов.

Размер ежемесячного платежа

Где искать квартиру?

Самыми популярными способами поиска жилья являются специализированные сайты (например, Яндекс.Недвижимость , Авито или ЦИАН ), объявления в соцсетях и услуги профессиональных риэлторов.

Читайте так же:
Наказание за неуважение к суду

В каких случаях стоит обращаться к риелтору?

К риэлторам имеет смысл обращаться, если вы хотите быстро найти подходящую квартиру и получить юридические гарантии. Услуги профессионалов по подбору квартиры не бесплатны: ориентируйтесь на сумму от 40 до 100% процентов стоимости месячной аренды.

Помощь риелтора при снятии квартиры

На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?

Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.

Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.

Как распознать мошенников при аренде квартиры?

Вот 6 признаков, которые должны насторожить при поиске квартиры:

Как распознать мошенников при аренде квартиры

  1. Слишком низкая цена. Если цена аренды на 20% и более отличается от средней стоимости аренды, но видимых недостатков не выявлено, стоит насторожиться: возможно, они обнаружатся после сделки.
  2. Чрезмерно высокая сумма первого взноса. Он не должен превышать стоимость аренды пары месяцев. Иначе есть риск, что жильца выселят и вернут только часть залога, ссылаясь на порчу недвижимости или иные причины.
  3. Просьбы прислать паспорт или банковские реквизиты как минимум до осмотра квартиры. Это распространенный вид мошенничества и стоит избегать подобных предложений, потому что ваши персональные данные могут использовать для кражи денежных средств или иных противоправных действий.
  4. Предоплата до осмотра квартиры. Мошенники могут попросить вас перевести оплату в качестве условия осмотра квартиры. Это не оформляется документами, поэтому вернуть деньги не получится.
  5. Владелец не показывает документы на квартиру. Отказ показать документы означает, что арендодатель не может подтвердить свои права собственности и это может обернуться неожиданными проблемами в будущем. В этом случае следует поискать другую квартиру.
  6. Владелец отказывается заключить договор. Добросовестные арендодатели не станут предлагать квартиру без заключения договора, так как для собственника это гарантия своевременной и полной оплаты за сдаваемую в аренду квартиру.

Как подготовиться к осмотру квартиры?

Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.

Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.

Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).

На что обратить внимание при осмотре квартиры: чек-лист

При осмотре квартиры обратите внимание на несколько моментов:

Чек-лист для проверки квартиры

Состояние подъезда. Состояние подъезда и лестничной площадки может многое рассказать о жильцах дома. Имейте в виду, что старые лифты ломаются чаще, — это особенно актуально, если жилое помещение в старом фонде, находится на верхних этажах, а у вас детская коляска или санки в руках. Плюсом будет наличие консьержа.

Важно убедиться, что в квартире имеется та техника, которая указана в объявлении. Если что-то кажется вам ветхим, если, например, отсутствует стиральная машина, а в остальном квартира вам нравится, не торопитесь уходить. Спросите, можно ли что-то заменить в счет арендной платы. Возможно, такой вариант устроит обе стороны.

Лучше, если в квартире будет новая сантехника — с ней будет меньше проблем.

Проверьте розетки, электрику и отопительную систему. Не должно быть вырванных или плохо закрепленных розеток, поврежденных или оголенных проводов, так как это опасно и может послужить причиной пожара. Отопительная система должна быть без следов протечек как свежих, так и произошедших ранее. Актуально наличие сигнализации, Wi-Fi или проводного интернета в квартире, а также возможность подключения цифрового телевидения.

Изучите документы, которые подтверждают право собственника на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН). Проверьте соответствие реквизитов в документах и убедитесь, что в подписании договора участвуют все собственники или что у арендодателя есть соответствующая доверенность от них.

Обсудите порядок оплаты коммунальных услуг и ежемесячных платежей. Убедитесь, что ваши договоренности будут прописаны в договоре.

Как проверить квартиру и владельца?

Чтобы проверить юридическую чистоту жилья, попросите у хозяина паспорт и документы на собственность (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН), чтобы убедиться, что именно он — собственник квартиры.

Хозяева, сдающие квартиру, заранее думают о получении выписки из ЕГРН. Также вы можете получить информацию на сайте Росреестра или в МФЦ. Стоимость получения выписки составляет от 300 рублей, а срок выдачи — 3–5 рабочих дней.

Выписка из ЕГРН

Как составить договор найма квартиры?

В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.

Читайте так же:
Процедура выплаты переселенцам по программе соотечественников

Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.

В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.

При подписании договора от вас потребуется только паспорт.

В каких случаях нужно регистрировать договор найма?

Договор найма нужно регистрировать в Росреестре, если вы снимаете квартиру на срок более 1 года. Сделать это должен владелец жилья не позднее, чем через месяц со дня заключения.

Как платить за наем квартиры?

Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.

Что делать после подписания договора аренды?

Заключительный шаг — подписание акта . В этом документе стоит описать состояние квартиры и внести туда список ценных вещей — бытовой техники и электроники, а также количество передаваемых копий ключей. После подписания акта квартиросъемщик отвечает за состояние квартиры и платит за нее.

Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное. Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ru

  1. Кредиторы понесли ущерб.
  2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

  1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
  2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
  3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

Пример выписки из ЕГРН. Фото: comphelp24.ru

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Читайте так же:
Перевод здания из нежилого в жилое документы

Внимание маткапиталу. Фото: cian.ru

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей. На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

Опасен даже бывший супруг. Фото: vseposhagam.ru

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

В Постановлении Верховного суда сказано:

Справка о зарегистрированных лицах

  1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
  2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
  3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».

Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

  1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
  2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
  3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
  4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
  6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
  7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
  8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию