Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог на имущество организаций уменьшает

Как используется налог на имущество при расчете налога на прибыль

Больше материалов по теме «Налог на прибыль» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Недвижимое имущество, принадлежащее организациям, облагается в нашей стране налогом. ОСНО при этом предполагает обязательный расчет налога на прибыль организаций. Можно ли за счет имущественного налогового платежа снизить налоговую базу? Как правильно сделать расчеты, чтобы не пришлось прибегать к корректировкам?

Налог на имущество и налог на прибыль

Чтобы лучше понять, как «участвует» налог на имущество в расчетах налога на прибыль, обратимся к НК РФ и выделим характерные черты обоих платежей.

Налог на имущество:

  • действует во всех субъектах РФ, имеет региональные особенности;
  • налоговые ставки по нему не могут быть выше 2,2%;
  • «льготный» список не уплачивающих налог закрытый (религиозные организации, организации инвалидов и др.), но регионы имеют право расширить его;
  • в расчет берется недвижимость по дебету 01 счета;
  • в расчет берется в том числе недвижимость, переданная во временное пользование (владение, распоряжение и пр.).
  • лизинговое имущество берется в расчет, только если это предусмотрено договором — играет роль, на чьем балансе находится ОС;
  • расчет ведется по среднегодовой либо по кадастровой стоимости имущества.

Полностью налогу на имущество посвящена гл. 30 НК РФ.

О налоге на прибыль говорится в гл. 25 НК РФ. Расчет налоговой базы включает уменьшающие ее суммы, согласно ст. 252 НК РФ. Существует и список расходов, которые включать в базу по налогу нельзя (ст. 270 НК РФ). Внимательно изучив его, увидим, что налог на имущество среди «запретных» не значится. Следовательно, возможно включать его в базу по налогу на прибыль, определив категорию затрат.

Налог на имущество требует внимательного подхода и расчета, с учетом положений НК РФ, регионального законодательства. К примеру, в регионе могут устанавливаться свои налоговые ставки, льготы для отдельных категорий налогоплательщиков, отчетный период. Если речь идет о лизинге, начисление налога связано с постановкой на баланс ОС у одной из сторон договора.
Ошибочно исчисленный налог на имущество, включенный, в свою очередь, в затраты по прибыли, приведет к необходимости пересчета налоговой базы, сдачи корректировочных сведений в ФНС, а нередко и санкций с ее стороны.

Пример: пусть остаточная стоимость объектов ОС за 12 месяцев года плюс стоимость на 1 января составляет 3750 тыс. руб. Среднегодовая будет равна 3750/(12+1)=288,46 тыс. руб. Если в регионе установлена ставка 2,2%, налог составит 288,46*2,2%=6,35 тыс. руб.

Авансовые платежи рассчитываются аналогично: средняя стоимость рассчитывается каждый раз накопительно: по остаточной за соответствующее количество месяцев (3, 6, 9, с учетом «дополнительного» месяца). Авансовый платеж, рассчитанный по ставке, делится на 4. Они затем учитываются в итоговом годовом платеже, уменьшая этот платеж. Максимальная ставка расчета по кадастровой стоимости — 2%. Если стоимость здания — 10 млн руб., годовой налог (10 000, 0 тыс. руб.*2%) равен 200 тыс. руб., а авансовые платежи (200 тыс.руб / 4) — по 50 тыс. руб.

Учет при ОСНО

Налог на имущество включается в прочие расходы, имеющие отношение к производству и реализации (НК РФ, ст. 264-1 пп.1). Об этом говорится в письме ФНС №ЕД-4-3/13851 22/08/12 г.:

  1. При использовании метода начисления он включается в затраты последним днем налогового, отчетного периода.
  2. При использовании кассового метода включение в затраты происходит по мере его уплаты (либо авансового платежа).

Такой порядок следует из ст. 272-1 пп. 7 и ст. 273-3 пп. 3 НК РФ.

Включать ли в затраты налог на имущество, возмещаемый фирмой партнеру по бизнесу? Минфин в подобной возможности отказывает (письмо №03-03-06/1/825 от 27/11/07 г.), ссылаясь на ст. 19 НК РФ – обязанность уплачивать налоги лежит на налогоплательщиках, лишь в таком случае они могут включать эти суммы в затраты.

Альтернативная и довольно спорная, с точки зрения фискальных органов, позиция заключается в том, что налог на имущество, уплаченный за третьих лиц, в затраты по налогу на прибыль включить можно. Если такие суммы и не относятся к налогам самой фирмы, то они могут быть названы экономически обоснованными расходами, согласно договору с контрагентом, и включены во внереализационные расходы (НК РФ, ст. 252-1, ст. 265-1 пп. 20).

Важно! Платеж налога за третьих лиц целесообразно не выделять особой строкой в договоре, а включить его в общую договорную стоимость.

В бухгалтерском учете налог на имущество отражается на счете 68. Открывается отдельный субсчет. Учитывать его можно двояко:

  1. В прочих расходах. Указанный порядок прописывался в Инструкции Госналогслужбы от 8/06/95 №33. Проводка: Дт 91-2 Кт 68.
  2. В ОХР. Рекомендация Минфина изложена в письме №03-05-05-01/16 от 19/03/08 г. Проводка: Дт 26 (либо 44) КТ 68.

Один из вариантов организация обязана отразить в своей учетной политике.

Учет при совмещении ОСНО и ЕНВД

При совмещении двух режимов необходим раздельный имущественный учет. При ЕНВД налогоплательщики уплачивают налог по ограниченному перечню ОС. Он рассчитывается по кадастровой стоимости, в то время как при ОСНО расчет идет по всем ОС.

В бухгалтерском учете для этой цели применяются отдельные субсчета к счету 01.

Если раздельный учет не организован, налог начисляется на все имущество, без учета льгот по ЕНВД. Такую точку зрения высказывают чиновники ФНС и судьи (письмо №03-31/4133/Г837 УФМС по МО от 2/03/04 г., пост. ФАС СКО №Ф08-1291/2006-541А от 4/04/06 г.). При этом раздельный учет может не упоминаться в ЛНА, но он должен иметь место в организации по факту.

Расчет налога по основным средствам, используемым в 2-х видах деятельности одновременно, применительно к ОСНО имеет особенности:

  • по кадастровой стоимости делается полностью, где бы они ни применялись;
  • по остаточной стоимости делается частично, только в доле, «приходящейся» на ОСНО.

Распределение остаточной стоимости делают чаще всего пропорционально выручке по видам деятельности.

Как уменьшить налог на имущество

Михаил Кобрин

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.

От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Объект налогообложения

Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:

  • его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
  • в перспективе его будут использовать более года;
  • его не будут продавать с целью получения прибыли;
  • оно приносит доход.
Читайте так же:
Выездная налоговая проверка консолидированной группы налогоплательщиков

Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.

Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.

Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:

  • отдала в доверительное управление;
  • предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
  • получила по концессионному соглашению.

С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.

Ставка по налогу на имущество

Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.

Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.

Налоговая база по налогу на имущество

В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.

Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.

Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:

Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания

Льготы по налогу на имущество

В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:

  • организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
  • религиозные организации;
  • общероссийские общественные организации инвалидов;
  • компании-производители фармацевтической продукции;
  • специализированные протезно-ортопедические предприятия;
  • адвокаты, адвокатские бюро;
  • государственные научные центры;
  • компании-участники “Сколково” и так далее.

Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.

Как уменьшить налог на имущество

Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.

Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
  • на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:

  • неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
  • оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
  • неправильно применили данные при расчетах;
  • не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.

Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.

У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:

  • сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
  • нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
  • решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.

Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.

  • о пересмотре кадастровой стоимости;
  • об отклонении заявления о пересмотре.
  • об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной;
  • об отклонении заявления.

Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости

При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:

  • справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
  • копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
  • отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
  • одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.

Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:

  • документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины;
  • доверенность на представителя;
  • документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.

Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.

Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.

Как аптеке можно сэкономить на налоге на имущество?

Аптеки, применяющие традиционную систему налогообложения, являются плательщиками налога на имущество. Если основные средства облагаются этим налогом исходя из балансовой стоимости, то налоговой базой будет считаться остаточная стоимость ОС, определяемая по данным бухгалтерского учета. Чем ниже остаточная стоимость, тем меньше облагаемая база, а следовательно, меньше сумма самого налога.

О том, как аптечной организации сэкономить на налоге на имущество, и пойдет речь в данной статье.

О расчете налога на имущество.

Для начала рассмотрим, как аптечным организациям рассчитать налог на имущество.

Налогом на имущество облагаются учтенные на балансе в составе основных средств (на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности»):

  • недвижимое имущество (может облагаться налогом по кадастровой или по балансовой стоимости);
  • движимое имущество (облагается налогом только по балансовой стоимости).
Читайте так же:
Как оплатить налог на машину через госуслуги

Согласно пп. 8 п. 4 ст. 374, п. 25 ст. 381 НК РФ не облагаются налогом ОС, относящиеся к движимому имуществу и включенные в соответствии с Классификацией ОС[1]:

  • в 1 или 2-ю амортизационные группы;
  • с 3-й по 10-ю амортизационные группы, если эти ОС приняты к учету начиная с 01.01.2013 (за исключением движимого имущества, полученного в результате реорганизации или ликвидации организаций, а также от взаимозависимого лица).

Далее мы будем говорить только о налоге на имуществе в отношении объектов недвижимости, который рассчитывается исходя из балансовой стоимости.

Налоговая база в этом случае определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 375 НК РФ).

При определении среднегодовой стоимости имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 3 ст. 375 НК РФ).

В силу ст. 379 НК РФ налоговым периодом признается календарный год (п. 1), отчетными периодами – I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года (п. 2). Законодательный орган субъекта РФ вправе не устанавливать отчетные периоды (п. 3).

Средняя стоимость имущества (СС) (определяется за отчетный период) равна частному от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (ОсСт) на 1-е число каждого месяца отчетного периода и 1-е число месяца, следующего за отчетным периодом, на количество месяцев в отчетном периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ):

СС I квартал = (ОсСт01.01 + ОсСт01.02 + ОсСт01.03 + ОсСт01.04) / 4;

СС полугодие = (ОсСт01.01 + … + ОсСт01.06 + ОсСт01.07) / 7;

СС девять месяцев = (ОсСт01.01 + … + ОсСт01.09 + ОсСт01.10) / 10.

Среднегодовая стоимость имущества (СГС) (определяется за налоговый период) равна частному от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ):

СГС = (ОсСт01.01 + … + ОсСт01.12 + ОсСт31.12) / 13.

Порядок исчисления суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу установлен в ст. 382 НК РФ.

Согласно п. 1 сумма налога исчисляется по итогам налогового периода (НИначисл.) как произведение соответствующей налоговой ставки (С) и налоговой базы, определенной за налоговый период (СГС).

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода (НИк упл.), определяется как разница между исчисленной суммой налога и суммами авансовых платежей (АП), исчисленных в течение налогового периода (п. 2).

НИначисл. = СГС х С,

НИк упл. = НИначисл — АП.

Сумма авансового платежа по налогу исчисляется по итогам каждого отчетного периода в размере 1/4 произведения соответствующей налоговой ставки и средней стоимости имущества, определенной за отчетный период (п. 4).

О начислении амортизации в бухгалтерском учете.

Как было отмечено выше, при определении среднегодовой стоимости имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, нормативными документами, на основании которых можно рассчитать налог на имущество, являются ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и Методические указания[2].

Согласно п. 17 ПБУ 6/01 и п. 49 Методических указаний стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

То есть остаточная стоимость, используемая для расчета налога на имущество, равна первоначальной стоимости ОС за вычетом амортизации, начисленной с начала эксплуатации ОС (см. письма Минфина России от 18.11.2016 № 03-03-06/1/67863, от 26.10.2016 № 07-01-09/62334).

В пункте 18 ПБУ 6/01 и п. 53 Методических указаний перечислены способы начисления амортизации объектов ОС:

  • линейный способ;
  • способ уменьшаемого остатка;
  • способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
  • способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Обратите внимание.

Применение одного из способов начисления амортизации по группе однородных объектов ОС производится в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Из этого вытекает, что организации могут применять к разным группам объектов ОС разные способы начисления амортизации.

Начисление амортизации по объекту ОС начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия названного объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости объекта либо списания объекта с бухгалтерского учета (п. 21 ПБУ 6/01).

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 СПИ определяется при принятии объекта к бухгалтерскому учету исходя:

  • из ожидаемого срока использования ОС в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
  • из ожидаемого физического износа;
  • из нормативно-правовых и других ограничений использования указанного объекта.

На первый взгляд кажется, что можно сэкономить на налоге на имущество, уменьшив СПИ, ведь налогоплательщик вправе самостоятельно определять этот срок. Однако, произвольно устанавливая СПИ (без обоснования его размера), организация увеличивает налоговые риски.

Поэтому аптечным организациям хотелось бы предложить иной способ экономии. Заключается он в следующем. Обычно организации используют для начисления амортизации линейный способ: он самый простой из четырех, кроме того, аналогичен линейному методу в налоговом учете, а значит, не возникает разниц между двумя видами учета.

Однако при использовании других способов амортизации (способа уменьшаемого остатка или способа списания стоимости по сумме чисел лет СПИ[3]) происходит более быстрое начисление амортизации (соответственно, остаточная стоимость на отчетные даты становится меньше), чем при линейном за тот же СПИ.

Порядок определения годовой суммы амортизации тем или иным способом изложен в п. 19 ПБУ 6/01 и п. 54 Методических указаний.

Далее на практических примерах покажем расчет амортизации для одного и того же ОС (объекта недвижимости) различными способами и выясним, какой из способов выгоднее использовать для того, чтобы сэкономить на налоге на имущество.

Линейный способ.

Годовая сумма амортизационных отчислений при линейном способе определяется исходя из первоначальной стоимости или (текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки)) объекта ОС и нормы амортизации, исчисленной исходя из СПИ этого объекта.

Пример1.

ООО «Аптека» прибрела в декабре 2016 года помещение в здании постройки 1991 года и в этом же месяце ввела объект в эксплуатацию. Начисление амортизации начинается с января 2017 года.

Первоначальная стоимость объекта (без учета НДС) составила 4 800 000 руб., а СПИ установлен равным 10 годам (120 месяцам).

Годовая норма амортизации составит 10 % (100 % / 10), а годовая сумма амортизационных отчислений – 480 000 руб. (4 800 000 руб. х 10 % / 100 %).

Ежемесячная сумма амортизации будет равна 40 000 руб. (4 800 000 руб. / 12 мес.).

Аналогичные расчеты будут произведены за 2019 – 2026 годы до конца срока полезного использования, который заканчивается в декабре 2026 года.

Как снизить налог на имущество и земельный налог

Если у вас в собственности есть земля или имущество, которые оцениваются по кадастровой стоимости, возможно, вы переплачиваете налог. Рассказали о трёх ситуациях, в которых суммы налога можно снизить.

Читайте так же:
Ифнс ставки налога на имущество

Есть три ситуации, при которых предприниматели по вине государства переплачивают налог на имущество или земельный налог. Иногда в таких случаях они и вовсе не должны платить эти налоги.

Имущество необоснованно включили в кадастровый перечень

Имущество, которое облагается по кадастровой стоимости, перечислено в статье 378.2 НК РФ. Это:

  • административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения;
  • нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения на земельных участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

При этом, согласно НК РФ, административно-деловой центр — это отдельно стоящее здание, которое отвечает хотя бы одному условию:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • хотя бы 20 процентов площади предназначено или фактически используется под эти цели.

Аналогичное правило действует для торговых центров. Но этого недостаточно. Должны быть соблюдены еще несколько условий.

  1. Объект недвижимости принадлежит вам на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, праве пользования по концессионному соглашению.
  2. Региональные власти приняли соответствующий закон.
  3. До принятия такого закона в вашем субъекте РФ утвердили результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
  4. Уполномоченный орган определил перечень объектов имущества, облагаемых по кадастровой стоимости, направил этот перечень в налоговое управление и разместил его на официальном сайте.

Только при соблюдении этих условий имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Если условия не соблюдаются, спецрежимники вообще не платят налог, а на ОСНО платят со среднегодовой стоимости имущества.

Но иногда власти руководствуются чисто формальными признаками и необоснованно включают имущество в кадастровый перечень. Бывает, что назначение у земли и здания другое, и используется оно в других целях, а в перечень попало.

Пример 1.

Организация разрабатывала парашюты, проводила научные исследования в области парашютостроения и авторский надзор в процессе производства и эксплуатации парашютных систем. Здание, где всё это делали, попало в кадастровый перечень, хотя земельный участок не предназначался для размещения офисов, назначение и фактическое использования здания тоже были другими. Оказалось, что инспекторы включили его в перечень на основе акта обследования здания. Причём на самом деле в здание они даже не заходили, а свои выводы делали по фототаблице фасада здания и поэтажному плану, в котором часть помещений обозначена как кабинет. Суд решил, что само по себе наименование «кабинет» не означает, что помещение является офисом в том смысле, который использует законодательство для налогообложения. Компания выиграла дело и здание исключили из кадастрового перечня (Решение Московского городского суда от 01.04.2019 по делу N 3а-735/2019).

Если вы считаете, что ваше имущество ошибочно попало в кадастровый перечень, отправьте письмо в региональное отделение Минимущества о неправомерном включении в перечень.

В этом письме как можно подробнее опишите имущество: адрес, наименование, как вы его на самом деле используете, на каком участке оно находится. Приложите фотографии помещений, здания и прилегающих территорий, а также копии всех документов, которые могут доказать вашу правоту: выписка из ЕГРН, устав и т.д.

Если эти аргументы убедят местные власти, они вынесут решение об исключении имущества из перечня. Если не исключат, а вы уверены в своей правоте, можно обратиться в суд.

Кадастровая стоимость имущества или земли завышена

Оценка стоимости имущества или земельных участков, которую массово проводят государственные специалисты, не всегда бывает объективной и не учитывает индивидуальные особенности объектов. Кадастровая стоимость часто завышена по сравнению с рыночной. Соответственно, вы платите больше, чем должны.

Если это ваш случай — вы можете оспорить кадастровую стоимость. Если это удастся, вы не только будете платить меньше в будущем, но и сможете вернуть переплату за последние три года.

По данным Росреестра, за 9 месяцев 2020 года в судах рассмотрели 6 198 исков по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Подавляющее большинство исков касалось установления кадастровой стоимости в размере рыночной. 5 934 исков суды удовлетворили. В результате суммарно кадастровую стоимость спорных объектов снизили на 136,427 млрд. руб. (53,2 %).

Чтобы узнать, стоит ли затевать процесс пересмотра, закажите оценку имущества или земельных участков у независимых экспертов. Если окажется, что кадастровая стоимость завышена, обратитесь либо в комиссию территориального подразделения Росреестра, либо сразу в суд. Раньше до суда нужно было обязательно сначала обратиться в комиссию. Сейчас такого требования нет, при желании можно идти сразу в суд.

Кадастровая стоимость может быть завышена ещё и из-за того, что при оценке использовали недостоверные сведения об объекте, в том числе из-за технической или кадастровой ошибки. Например, площадь помещения 250 квадратных метров, а в сведениях указано 300 метров. В таких случаях тоже нужно обращаться в Росреестр для исправления данных, или в суд.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно с помощью электронного сервиса Росреестра.

Имейте в виду, что оспорить можно только действующую кадастровую стоимость. Госорганы периодически проводят переоценку. Сейчас оценку проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет (не чаще одного раза в 2 года в городах федерального значения). С 2022 года землю будут переоценивать каждые 4 года, а с 2023 года и недвижимость.

Если кадастровая стоимость вашего имущества или земли была завышена, но власти уже провели новую оценку, оспорить старую стоимость и вернуть переплату по налогу вы не сможете. Поэтому, если сейчас видите, что кадастровая стоимость завышена, не тяните с обращением в суд или комиссию. Главное — успеть подать заявление до переоценки. Если все получится, вы сможете вернуть переплату за всё время, пока действовала оспоренная стоимость, но только в пределах трёх лет.

Оспорив кадастровую стоимость, можно снизить и арендные платежи, если вы арендуете муниципальное имущество и плата зависит от кадастровой стоимости.

Пример 2.

Завод металлоконструкций арендовал земельный участок, который был в муниципальной собственности. Арендные платежи считали от кадастровой стоимости. Обратившись в суд, компания добилась снижения кадастровой стоимости со 109 до 33 миллионов рублей. Соответственно уменьшились и арендные платежи (постановление ВС Республики Татарстан по делу № 3А-401/2019).

Кадастровая стоимость включает НДС

Если налог считают со стоимости, которая включает НДС, получается двойное налогообложение. Верховный суд считает, что так быть не должно (Определения от 15 февраля 2017 г. по делу № 5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу № 5-КГ18-96) и что НДС из кадастровой стоимости в целях исчисления налога на имущества надо исключать.

Судебная практика по этом вопросу неоднозначная, но можно попытаться добиться, чтобы НДС из стоимости исключили. Сделать это получится только при оспаривании самой кадастровой стоимости. Попросите оценщика выделить НДС и при оспаривании проследите, чтобы судебная экспертиза тоже в своём отчёте выделила НДС и чтобы в ЕГРН внесли новую стоимость без НДС. Самостоятельно вычитать НДС при расчёте налога нельзя, его нужно считать строго со стоимости, отражённой в ЕГРН (письмо Минфина от 19 ноября 2018 г. № БС-4-21/22415@).

Читайте так же:
Расчет пенсии в 1992 году

Выводы

Вы можете снизить платежи по налогу на имущество или землю, если перепроверите, справедливая ли стоимость отражена в кадастровых данных, и оспорите завышенную стоимость в специальной комиссии или в суде. Иногда имущество и вовсе необоснованно включают в кадастровый перечень, и можно добиться его исключения.

5 лайфхаков по снижению налога на имущество организаций

Владельцы бизнеса в России достаточно хорошо знакомы с налоговым законодательством и стараются выполнять его требования в полном объеме. Но кому же не хочется в сложное время всеобщего локдауна снизить налоги? Реально ли это сделать, не преступив закон? Конечно, можно! И закон не только это не запрещает, а даже позволяет, если его правильно читать. Поделюсь с читателями некоторыми лайфхаками, неоднократно апробированными на практике.

Лайфхак № 1

Статьей 375 Налогового кодекса регламентирует методику определения налоговой базы по объектам недвижимости. Основное правило – налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества. Однако, есть ряд объектов, внесенных в ЕГРН, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости. Она применяется с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, указанных в ст. 378.2 НК РФ.

Как видно из нормы, в ряд объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, входят административно-торговые центры, нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общепита и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам техучета (инвентаризации).

Сюда же относятся объекты недвижимости иностранных организаций, ведущие свою деятельность на территории России через свои представительства, а также объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением "ведение личного подсобного хозяйства", "садово-огородническая деятельность" и (или) "ИЖС".

С полным списком данных объектов можно ознакомиться по ссылке.

В связи с вышеизложенным, становится ясно, что по закону для бизнеса налогообложение ведется двумя способами: налог на имущество организаций рассчитывается либо от кадастровой стоимости, либо от среднегодовой, или балансовой стоимости объектов недвижимости компании.

Как правило, балансовая стоимость ниже кадастровой, поэтому владельцы бизнеса прикладывают все усилия для того, чтобы их объект недвижимости не был включен или был исключен из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее – Перечень).

Напомним, Перечень существует в каждом регионе и формируется ежегодно согласно указанной выше ст. 378.2 НК РФ с учетом рекомендаций, изложенных в Письме ФНС России от 11 января 2018 г. № БС-4-21/195 "О рекомендациях по отдельным вопросам применения ст. 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации". По ним помещения, находящиеся в здании, оцениваемом по кадастровой стоимости, Минфин России защищает от двойного налогообложения. Но от этого кадастровая стоимость вашего объекта не становится ниже балансовой.

Поэтому, если принадлежащее вам здание или помещение вашей компании расположено в объектах, внесенных Перечень, нужно постараться, при наличии оснований, их оттуда исключить.

Это можно сделать, если ваш бизнес не связан с оказанием бытовых услуг, общепитом, торговлей и сдачей в аренду помещений для офисов. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами ОКВЭД исключение из списка кадастровых объектов практически гарантирован. Уже есть судебные прецеденты и положительные решения Верховного суда (№ 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116).

Но владельцам компаний с вышеуказанными видами деятельности, раньше времени нужно не расстраиваться, а следить за обновлением региональных Перечней. Они постоянно актуализируются и очень часто в них попадают объекты, которые там находиться не должны. Поэтому, как только ваш объект появится в Перечне, а у вас есть основания, по которым вы можете доказать, что ваш объект недвижимости занесен в список ошибочно – сразу заявляйте об этом, чтобы исключить из Перечня ваш объект и установить балансовую базу налогообложения.

Необходимо добиваться составления акта очного осмотра объекта недвижимости инспектором, занимающимся формированием Перечня. Также важно знать, что о включении объекта в Перечень владельцам зданий инспекторы сообщать не обязаны.

К примеру, в Санкт-Петербурге более 5 тыс. объектов включены в Перечень, но далеко не у всех есть соответствующие документы. И наоборот: некоторые владельцы какого-нибудь НИИ или администрации промышленного предприятия, то есть здания, не являющегося офисным центром, просто не в курсе того, что их объект включен в Перечень, и продолжают платить налоги по балансовой стоимости. Из-за этого в конце налогового года возникают споры с ФНС России о недоимках.

Изменить базу налогообложения поможет и вид использования земельного участка, на котором располагается объект недвижимости. Ведь зачастую инспекторы заполняют эту графу в акте осмотра объекта, не выезжая на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками.

Лайфхак № 2

Как мы писали выше, в большинстве случаев балансовая стоимость объектов недвижимости ниже кадастровой. Однако, бывает и наоборот. И собственники таких объектов недвижимости стремятся попасть в Перечень.

Отметим, что для физических лиц в случае, если начисленный им по балансовой стоимости налог на имущество значительно превышает налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, есть возможность замены расчета имущественного налога. Данный способ работал, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации, в районах, где не установлена единая дата применения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество физлиц. Более подробные разъяснения в данном вопросе даны в письме ФНС России от 19 февраля 2019 г. № БС-4-21/2825@.

Однако, согласно новеллам законодательства, налогообложение физических лиц ведется в любом случае по кадастровой стоимости и описанный выше способ перестал работать.

Не действует он и для имущества организаций. Самостоятельный "переход в Перечень" и выбор расчета для уплаты налога (по кадастровой или по балансовой стоимости) для имущества юрлиц невозможен. Это другая налоговая позиция, для ее налогообложения применяются другие правила.

Поэтому, если у владельца объекта недвижимости, где балансовая стоимость выше кадастровой, есть основания полагать, что объект не включен в Перечень незаконно, то об этом необходимо немедленно заявить в органы, занимающиеся формированием данного списка, инициировать внеплановое обследование объекта и доказать право включения вашего объекта в кадастровый Перечень. То есть действовать в противовес лайфхаку № 1.

В свою очередь, если вы приняли решение, что хотите продолжать платить налоги, исходя из балансовой стоимости объекта недвижимости, а ваш объект включен в Перечень, то вам, опять-таки, обязательно нужно добиться исключения объекта недвижимости из Перечня. А для большего снижения налогов заняться оптимизацией расходов по балансовой стоимости.

Читайте так же:
Можно получить накопительную пенсию сейчас

Лайфхак № 3

Снизить налог на имущество организаций позволяет кейс разделения объекта недвижимости большой площади на несколько маленьких.

Так, например, на территории Санкт-Петербурга на сегодняшний день налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости, облагаются помещения, включенные в Перечень, но площадью более 1 тыс. кв. м. При этом напомню, что до 2019 года метражный порог составлял 3 тыс. кв. м. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости использовали лайфхак деления больших помещений на малые, избегая таким образом, включения в Перечень.

Однако, после снижения метражного порога в 2019 году, а также учитывая тенденцию снижения площадного ценза, данный способ теряет свою актуальность.

Кроме этого, согласно вступившим в силу новеллам закона Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценка земельных участков на территории Российской Федерации должна быть завершена к 2022 году, а объектов недвижимости – к 2023 году. Поэтому эксперты сходятся во мнении, что примерно с 2024 года все объекты недвижимости будут облагаться налогом, рассчитываемым по кадастровой стоимости.

Так что этот лайфхак временный и скоро прекратит свое существование.

Лайфхак № 4

Если ваш объект недвижимости все же точно находится в Перечне, вы об этом знаете, и исключить его из этого списка нет возможности, то необходимо очень внимательно отнестись к самой кадастровой оценке объекта недвижимости.

Небольшой пример того, как функциональное использование объекта недвижимости влияет на ценообразование в Санкт-Петербурге, показан в таблице.

Таблица. Зависимость размера коэффициента к кадастровой стоимости от функционального использования объекта недвижимости

Значение фактораПодставляемое значение фактора для расчетовОписание
ПСН1,0Свободного назначения
ОФ0,601Офисное
СКЛ0,288Производственно складское

Из таблицы мы видим, что разница в коэффициентах между объектами ПСН и ОФ составляет 40% (объекты СКЛ пока не облагаются налогом по кадастровой стоимости).

Для того, чтобы понять, какой коэффициент был применен при установлении кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, владельцу необходимо обратиться в Фонд данных государственной кадастровой оценки .

После этого есть смысл ознакомиться с документами технической инвентаризации и кадастрового учета по вашему объекту недвижимости и обратить внимание на заполнение графы "функциональное использование".

Кроме этого, если ваше помещение посчитано как ПСН, но при этом вы его используете как open space и сдаете его под офисы, то чтобы снизить коэффициент, нужно представить фотоотчет, договоры аренды и другие документы, подтверждающие факт использования помещения как ОФ, и направить заявление об исправлении ошибки в применении коэффициента в ГБУ, которое проводило государственную кадастровую оценку вашего объекта недвижимости.

При этом важно знать, что прикладываемые к заявлению документы должны иметь дату не позднее даты начала действия ГКО, по итогам которой была определена последняя кадастровая стоимость.

Петербургские объекты должны иметь документы, датированные до 1 января 2018 года.

При соблюдении всех вышеописанных условий, налог на имущество может быть снижен владельцами бизнеса до 40%. И важно понимать, что "функциональное использование объекта недвижимости" не единственный фактор, влияющий на ценообразование, а, следовательно, на налогообложение, за изменением которого необходимо внимательно следить в методике оценки вашего объекта.

Лайфхак № 5

Не секрет, что споры вокруг включения / невключения налога на добавленную стоимость в кадастровую стоимость идут давно. Еще при разработке Методических указаний о государственной кадастровой оценке в редакции законопроекта было указано, что "налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учета налога на добавленную стоимость".

Но, несмотря на уже сформированную однозначную судебную позицию о том, чтобы не включать в кадастровую стоимость НДС (с результатами судебных разбирательств можно ознакомиться в нашей новости, а также, прочитав ряд кассационных определений по административным делам ВС РФ: № 5-КГ18-307, № 5-КА19-6, № 5-КА19-7, № 5-КА19-15 и № 5-КА19-35), некоторые регионы, в том числе Москва, проводя последнюю государственную кадастровую оценку в 2018 году, все же включили в кадастровую стоимость НДС.

Санкт-Петербург также планировал это сделать в рамках ГКО 2020 года, но, к счастью, это намерение не было утверждено.

В свою очередь профессионалы придерживаются однозначного мнения, что кадастровая стоимость НДС включать не должна, потому что она не является стоимостью обязательной, которая применяется при сделках. Она применяется лишь для целей налогообложения.

При купле-продаже объектов недвижимости коммерческих организаций (да и имущества физлиц), по воле продавца в основном применяется рыночная стоимость, которая никак не привязана к кадастровой. В таких случаях, в момент совершения сделки должен появляться НДС. И это первый довод в пользу невключения налога на добавочную стоимость в кадастровую стоимость.

Второй довод – в том, что в случае включения НДС в кадастровую стоимость и при основном ее использовании для уплаты налога на имущество организаций получается, что владельцы платят налог с налога, что само по себе невозможно.

Возвращаясь к утвержденной практикой позиции судов, проблема включения НДС в кадастровую стоимость продолжает быть актуальной для ряда регионов. При этом практика определения кадастровой стоимости идет различными путями, и региональные ГБУ, занимающиеся государственной кадастровой оценкой, разными способами включают НДС в кадастровую стоимость.

К примеру, в Москве в 2018 году НДС был включен при применении способа "оценка замещения" в стоимость материалов, которые необходимо было потратить для восстановления оцениваемого объекта недвижимости. И, как мы понимаем, стоимость материалов – это не единственный ценообразующий фактор при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В формуле расчета кадастровой стоимости присутствует еще множество.

А вот некоторые регионы просто прибавляют 20% (НДС) ко всей формуле расчета кадастровой стоимости, тем самым увеличивая не только стоимость замещения (восстановления), но и другие ценообразующие факторы, НДС в которых не может быть по определению.

Таким образом, становится понятно, что НДС в составе кадастровой присутствует и присутствует довольно часто.

Поэтому добропорядочному владельцу недвижимого имущества при оплате налога НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕЛЬЗЯ самостоятельно вычитать из кадастровой стоимости 20%. Такой подход будет считаться нарушением требований закона.

В данном случае нужно пойти в ГБУ, ответственное за проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд и доказывать необходимость уменьшения кадастровой стоимости путем исключения из нее НДС.

Заключение

Напомним, что к пятерке лайфхаков, о которых мы рассказали в этой статье, для снижения налога на недвижимость можно добавлять способы, описанные в материале "Снижение налогов на недвижимость скрыто в законе: что нужно знать каждому предпринимателю?". А о том, как уменьшить земельный налог, можно будет прочесть в следующий раз.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию