Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка входа в нежилое помещение

Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо получить согласие 100% собственников помещений дома

Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти (Определение ВС РФ от 26 июня 2019 г. № 310-ЭС19-9389).

Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в «нежилое помещение». Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение. После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю. А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на «общедомовой» земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.

Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно. Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:

  • проект реконструкции предполагал оборудовать независимый выход из принадлежащего ИП помещения непосредственно на придомовую территорию;
  • следовательно, в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. А установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка,
  • таким образом, спорная реконструкция влечет внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД – во-первых, путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а во-вторых, передачу ИП части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, то есть уменьшение размера общего имущества;
  • согласно же требованиям ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса, если реконструкция помещения в МКД невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, то на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД также возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
  • следовательно, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений жилищного законодательства, ИП необходимо было получить согласие всех собственников помещений в МКД;
  • а раз такого согласия получено не было, то удовлетворение иска вступило бы в противоречие с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

Читайте так же:
Возврат излишне удержанного подоходного налога

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа

Что входит в понятие перепланировки и когда требуется разрешение?

Понятие перепланировки нашло свое отражение в 4 главе ЖК РФ. Подразумевается изменение изначально продуманной конфигурации нежилого объекта, которое должно быть внесено в соответствующий план и иные технические документы. Об этом гласит 2 часть статьи 25 ЖК. К перепланировке коммерческой недвижимости относят следующие действия:

  • установка новых проемов под окна и двери;
  • внутренних перегородок, их снос и перенос;
  • увеличение полезной площади путем создания антресольного этажа;
  • перенос инженерных сетей и коммуникаций;
  • изменение положения входа, тамбура и так далее;
  • перенос санитарного или технического оборудования;
  • монтаж лестниц.

Не являются перепланировкой действия, которые относятся к мерам косметического ремонта. Существуют меры перепланировки, которые в обязательном порядке требуют наличия разрешения. Это относится к случаям, когда проводимые работы несут потенциальную опасность для жильцов и технических характеристик самого объекта. В такой ситуации нужно предоставлять предварительно составленный проект на согласование.

Читайте так же:
Брачный договор при ипотеке

Отличия в оформлении перепроектирования помещения под бизнес в жилом и нежилом здании

В жилом помещении проживают или в будущем намереваются проживать люди. Любые действия, подпадающие под характеристику перепланировки, могут грозить безопасности жильцов. Любое действие, связанное с изменением конфигурации жилища, должно быть зарегистрировано и разрешено.

Особенности процедуры при строительстве отдельного входа

Нормы законодательства предполагают, что нежилое помещение должно иметь два входа-выхода как минимум. Согласование отдельного входа влечет за собой ряд нюансов.

Оформление строительства отдельного входа в чём-то схоже с процессом подготовки к перепланировке.

  1. Первым этапом нужно разработать проектную документацию. Проектировщик выполнит замеры, зафиксирует на фотоснимках изначальное состояние помещения без входа, обследует конструкции, даст свои рекомендации по составлению проекта.
  2. Согласование документации происходит с управляющей компанией, генеральным проектировщиком помещения.
  3. Собрание жильцов. Данная мера необходима, так как при установке входа с сопровождающим оборудованием будет затрагиваться общедомовое имущество. На собрании происходит голосование, где большая часть владельцев помещений должны дать свое согласие на установку входной группы.
  4. Документация подается в администрацию или Жил. инспекцию.

Стандартная процедура перепланировки отличается от установки входной группы созывом собрания и представителей собственников жилья в доме. Перепланировка, которая осуществляется по всем правилам внутри помещения, не затрагивает общедомовое имущество и фасад и не требует согласования с жильцами. Получать разрешение нужно только у технических специалистов и представителей администрации.

Установка входа напрямую будет забирать часть придомовой территории. И жильцы должны подтвердить, что не против этого. Вход с улицы должен отвечать требованиям, которые перечислены в Постановлении Правительства № 692-ПП от 27 октября 2015 года. Необходимость отдельного входа, установленного с учётом норм законодательства, прописана в статье 22 Жилищного Кодекса.

  • Нежилое помещение с отдельным входом должно располагаться только на первом этаже здания.
  • Если отсутствует отдельный вход, должны быть технические возможности для его создания.
  • Если нежилое помещение, предназначенное для коммерческой деятельности, находится на этаже выше первого, помещения, которые располагаются этажами ниже, не должны относиться к жилому фонду.
  • Когда метраж коммерческой недвижимости превышает 100 квадратных метров, требуется создание отдельного аварийного выхода.

Получить разрешение можно, собирая подписи в ходе поквартирного обхода или на собрании. Важно, чтобы на собрании присутствовала большая часть собственников помещений в доме.

Необходимые документы

Стандартный список документации имеет следующий перечень:

  • Заявление на проведение работ.
  • Бумаги, которые будут подтверждать право на обладание помещением.
  • Проектная документация.
  • Документы технического характера на недвижимость.
  • Заключение Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки.
  • Если действие проводится арендатором, необходимо разрешение от собственника.

Согласие собственников

Постановлением Правительства № 491 установлен перечень имущества, которое относится к общедомовому. Если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, то потребуется разрешение остальных собственников на внесение изменений.

  1. Нужно подготовить пакет документов. Он необходим на случай, если жильцы заинтересуются проектами, эскизами, заключениями от специалистов, которые подтвердят безопасность проводимых работ.
  2. Следует избрать способ, которым воспользуется гражданин с целью получения разрешения. Можно посещать жильцов по очереди, сделав поквартирный обход и объяснив каждому безопасность производимых работ. Тоже самое можно осуществить сразу же единоразово, собрав граждан на собрании. Главное условие – это явка большей половины собственников.
  3. На собрании проходит голосование, голоса подсчитываются. Если был поквартирный обход, подсчитываются результаты анкетирования.
  4. На основании рассмотрения протокола, составляется акт, который подразумевает согласие жильцов. Если большая часть жильцов проголосовала за, документы нужно передать в Минстрой Российской Федерации и его отделения в вашем муниципальном образовании.

Проект перепланировки недвижимости

Этот проект необходим для обеспечения полной безопасности конструкций и инженерных систем в ходе внесения изменений. Оформление происходит в четком соответствии с требованиями Градостроительного кодекса и различных ГОСТов. Проектную документацию невозможно составить самостоятельно. Для этого нужно обратиться за услугами в проектные организации с допуском в СРО.

Проект состоит из нескольких составляющих.

  1. Содержание.
  2. Обязательства от каждой стороны.
  3. Запись от руководителя проекта.
  4. Нормативно-правовая база, которая была использована при разработке проекта.
  5. Сведения об объекте недвижимости.
  6. Проведённые противопожарные мероприятия.
  7. План помещения до момента, как была осуществлена перепланировка.
  8. План после проведенной перепланировки.
  9. Расстановка сантехнического оборудования.
  10. Схема водоснабжения.
  11. Узел гидроизоляции.
  12. Договор на авторский надзор.
  13. Указания к произведению работ.

Техническое заключение

Техническое заключение составляется на основании действующего законодательства предприятием, которое имеет допуск СРО, и становится итогом обследования здания, которое регулируется нормами СНиП, СанПиН и Правилами обследования несущих конструкций. В нем нужно указать возможность или невозможность эксплуатации помещения в соответствии с его целевым назначением. Правильно оформленное техническое заключение должно содержать в себе расчет допустимых нагрузок от оборудования, которое предполагается разместить.

Документ состоит из четырех пунктов:

  1. Общая часть, которая содержит этапы обследования.
  2. Схема.
  3. Рекомендации.
  4. Приложенные графические материалы.

Выдаёт данный документ организация, которая имеет допуск СРО и, возможно, составляла проект переустройства. Стоимость услуги по составлению технического заключения начинается от 12000 руб. В среднем составляется до 2-х рабочих недель.

Заявление на согласование

Этот документ обязателен для направления в администрацию города. Без заявления перепланировка не будет разрешена. Составляется на листе формата А4. Данные можно вносить собственноручно понятным почерком, используя чёрную или синюю пасту, или на компьютере.

  1. В верхней части указывается, куда направляется документ.
  2. Информация о собственнике.
  3. Адрес расположения недвижимости.
  4. Ее технические особенности.
  5. Прошение осуществить перепланировку помещения в соответствии с приложенным проектом.
  6. Сроки проведения ремонтных работ, временной режим осуществления действий.
  7. В заявлении собственник обязывается осуществить работы в соответствии с проектной документацией.
  8. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению.
  9. Подписи.
  10. Подпись должностного лица.

Получение разрешения

С пакетом документов и заявлением необходимо обратиться в местную администрацию или орган жилищной инспекции вашего города или муниципального образования. В составе администрации сформирована Комиссия, которая принимает документы, рассматривает их и составляет Распоряжение. В Жилищной инспекции всё происходит еще проще и документы подаются сотруднику в приемные часы:

  1. Собирается пакет сопроводительной документацией. Приобщается документ, который свидетельствует о согласии иных собственников на осуществление перепланировки.
  2. Все документы подаются в один из государственных учреждений.
  3. Рассмотрение длится от 1 календарной недели до месяца.
  4. По факту вынесения распоряжения, собственника нежилого помещения оповестят.
  5. За Распоряжением нужно явиться лично в комиссию или Жил. инспекцию.
Читайте так же:
Узнать задолженность по налогам по снилс

Оно имеет следующую структуру.

  • Дата составления.
  • Комиссия дает свое согласие и перечисляет действия, которые возможно осуществить.
  • Срок производства ремонтных работ и их режим.
  • Нормативы региональные.
  • Требование обеспечить свободный доступ к помещению.
  • Дата приемки.
  • Распоряжение о направлении подписанного акта в орган БТИ.

Председатель комиссии ставит свою подпись с расшифровкой, печать администрации. Указывается дата вынесения решения.

Далее на фото представлен образец разрешения на переустройство и перепланировку НП:

    и обязан ли собственник уплачивать налоги? , а также для чего и в каких случаях проводят оценку?
  • Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую и есть ли смысл вкладывать деньги в ее строительство?
  • Особенности инвестирования и как грамотно воспользоваться доверительным управлением?

Порядок оформления

Подача документов

После сбора пакета документов осуществляется их подача в администрацию или Жилищную инспекцию. С каждого документа должна быть снята ксерокопия. Если подачу осуществляет доверенное лицо, у него при себе должна иметься доверенность от собственника, заверенная нотариально.

Сроки рассмотрения

Заявление рассматривается в течение одного календарного месяца. Сроки могут продлевать, если к собственнику будут предъявлены дополнительные вопросы или просьба внести какие-либо разъяснения.

Почему могут отказать?

  • Пакет документов не соответствует требованиям.
  • Проектная документация составлена без учёта норм и требований.
  • Произведенные работы будут угрожать безопасности помещения или жизни людей.

Существуют отдельные индивидуальные ситуации, когда собственнику могут отказать в проведении процедур.

Составление акта

Завершающим этапом является составление акта перепланировки. Составляется производится в присутствии следующих лиц:

  1. Владелец помещения.
  2. Балансодержатель здания.
  3. Составители проектной документации.
  4. Представители компании, которая отвечает за техническое состояние здания.
  5. Представители службы надзора за пожаром.
  6. Представитель строительной организации, которая выполняла все работы по перепланировке.

Регистрация акта в Росреестре: цена и пошаговая инструкция

  1. Необходимо подготовить пакет документов.
  2. Гражданин обращается в Росреестр.
  3. Бумаги рассматриваются в течение двух календарных недель.
  4. По факту рассмотрения в Реестр вносятся соответствующие изменения, а граждане получают обновленный технический паспорт объекта.

Если действия осуществляются от имени юридического лица, то стоимость государственной пошлины составляет 22000 руб. Если от физического – 2000 руб.

Что будет за незаконные действия?

Пункт 2 статьи 29 Жилищного Кодекса постановляет, что владелец помещения будет нести ответственность за незаконную перепланировку. Штрафная санкция полагается физическим и юридическим лицам. Штраф для физических лиц составит 2500 руб, тогда, когда юр. лицо может столкнуться с суммой в 1 млн. руб.

Собственнику выдается предписание о необходимости вернуть помещение в свое исходное состояние. Если владелец недвижимости откажется устранять все осуществленные действия, то дело будет рассматриваться в судебной инстанции. Дело может дойти до того, что помещение будет просто выставлено на продажу с торгов. Если будет доказано, что при проведении незаконной перепланировки собственники не нарушили строительные и правовые нормы, то ответственность будет не такой строгой.

Некоторые бизнесмены сталкиваются с вопросом перепланировки нежилого помещения. Зачастую, это прерогатива всех лиц, которые хотят вести успешный бизнес и подстраивают под себя не только клиентов, но и помещение. Выполнение требований закона и проведение работ в четком соответствии с нормами – это ключ к успеху, в результате чего вы никогда не столкнетесь со сложностями.

Перепланировка входа в нежилое помещение

Необходимо было переоборудовать одну из квартир в нашем доме под офис ТСЖ. По рекомендациям было принято решение обратиться в Энерджи.

/>Екатерина Довольная домохозяйка

Объект: . Квартира

Площадь: . 58 м.кв

Я-мама трех дочек. С переездом в новую квартиру в Москве столкнулись с проблемой, как разместить троих детей в одной комнате и при этом.

/>Галина Руководитель отдела ООО «Улыбка»

Объект: . Дом

Площадь: . 680 м.кв

Моя детская мечта, обзавестись своим большим домом, и вот этот момент наступил! Мы с мужем начали думать над проектом, как все будет, что.

/>Антон Менеджер по продажам

Объект: . Дом

Площадь: . 280 м.кв

С женой решили переехать и заняться строительством нового дома. Понадобилась помощь в проектировании инженерных систем. Долго искали.

/>Анна Домохозяйка

Объект: . Квартира

Площадь: . 156 м.кв

Заказывала дизайн-проект проект, для квартиры с инженерными проектами в комплекте. Сама не хотела ничего подобного делать и вообще в этом.

/>Юлия Юлия

Объект: . Дом

Площадь: . 64 м.кв

Давно с мужем мечтали о загородном доме. Купили участок с домом, но дизайн интерьера в нем нам совсем не нравился, мы решили сделать ремонт.

/>Vladimir Собственник

Объект: . Квартира

Площадь: . 68 м.кв

После приобретения квартиры столкнулись с необходимостью ремонта. По совету знакомых мы обратились в ENERGY-SYSTEM. В минимально сжатые.

/>Елена Клиент

Объект: . Дом

Площадь: . 98 м.кв

Срочно понадобился проект перепланировки загородного дома. Перебрала кучу компаний, но везде дорого, либо не успевают сделать в назначенный.

/>Дарья Домохозяйка

Объект: . Квартира

Площадь: . 64 м.кв

Родители на свадьбу подарили нам трехкомнатную квартиру. Но сама квартира была в таком ужасном состоянии, что я даже не знала с чего начать.

/>Светлана Стоматолог

Объект: . Стоматология

Площадь: . 54 м.кв

Решила открыть частную стоматологию, о которой мечтала с детства. Взяла в аренду помещение, нужен был дизайн-проект, обратилась в Энерджи.

Статьи / Перепланировка и согласование / Перепланировка входа в нежилое помещение

Перестройка или создание входа в нежилое помещение

Работа над проектом

В соответствии с современным отечественным законодательством, любое нежилое помещение должно быть оснащено отдельным входом, вне зависимости от того, располагается оно в отдельно стоящем здании или многоквартирном доме. Именно поэтому перепланировка входа в нежилое помещение является крайне востребованной услугой у собственников, открывающих новые коммерческие заведения.

Перестройка любого нежилого строения должна выполняться в строгом соответствии с законодательными нормативами. Такие работы нуждаются в предварительном проектировании и согласовании созданного проекта с ответственными государственными службами. Проверка принятых специалистами решений до их реализации позволяет гарантировать успешное завершение капремонта.

Особенности создания отдельного входа

входная группа магазина

Если выполнять перепланировку в соответствии с законодательством, то собственнику необходимо заказывать услуги профессиональных проектировщиков. Опытные мастера в первую очередь должны будут выехать на объект и провести его тщательное исследование. Полученная информация в ходе изысканий используется для создания технического заключения на перепланировку. В этом документе описывается техническая возможность создания дополнительного проема в стене или расширения имеющегося оконного проема под нужды собственника.

Читайте так же:
Как происходит установление (признание) отцовства в судебном порядке

После определения возможности организации нового входа и создания техзаключения начинается проектирование капитального ремонта. Существует несколько различных вариантов организации отдельного входа в нежилое помещение:

  1. Создание входа без пандуса. В настоящее время такой вариант перепланировки считается незаконным и архитектурные управления не выдают на подобные работы разрешения. Если подобные работы все же будут выполнены, собственника могут через суд обязать достроить пандус, что может вылиться в крупные финансовые потери.
  2. С созданием тамбура снаружи объекта. Данный вариант позволяет сохранить всю полезную площадь здания, однако на практике он сложно реализуем, особенно для помещений в жилых строениях, так как другие собственники могут воспротивиться присоединению общей земли к входной группе магазина или офиса.
  3. С созданием тамбура внутри объекта. Оптимальный вариант создания новой входной группы, который требует использования под вход внутреннего пространства нежилого помещения, что не всегда удобно.

Требования к созданию входных групп

входная группа магазина

Разработка проекта перепланировки нежилого помещения, включающего в себя устройство новой входной группы, должна выполняться с учетом всех требований Жилищного кодекса и современных строительных правил. Одно из основных требований описывает необходимость устройства тамбура рядом с входом. Проект на вход без тамбура не пройдет согласования с ответственными органами, а значит, собственник может потерять деньги. Кроме того, вход в коммерческое заведение должен отличаться удобством для всех категорий клиентов, должен быть оборудован таким образом, чтобы его могли использовать инвалиды-колясочники, которым необходим пандус.

В случае если в ходе перепланировки собственник планирует затронуть общедомовые территории, то для выполнения капитального ремонта ему потребуются дополнительные разрешения и подписанное собственниками согласие. По закону для выполнения перепланировки владельцу предстоит заручиться поддержкой, как минимум 73 % собственников общедомовой территории. Если же площадь принадлежит населенному пункту, то вместо согласия собственников владельцу нужно будет получить разрешение от Росреестра.

Входная группа должна быть не только функциональной, но еще и полностью безопасной. Чтобы у пользователей не возникало проблем при использовании входа в холодное время года, ступени должны быть шероховатыми, а не скользкими.

Чтобы снизить возможные негативные последствия для пользователей из-за возникновения аварийных ситуаций, остекление входной группы должно быть выполнено с использованием ударопрочных материалов.

Работа над проектом

Существует огромное количество требований законодательства, которым должен соответствовать отдельный вход в современное коммерческое заведение. Собственнику объекта необходимо учесть все эти требования, правила и законы, если он хочет без труда получить разрешение на выполнение капитального ремонта.

Если проект перестройки здания будет выполняться профессионалами, они смогут учесть все актуальные нормативы и гарантируют успешное завершение капитального ремонта, какие бы работы он ни предполагал.

Для определения актуальной стоимости согласования перепланировки нежилых помещений, цены проектирования капитального ремонта и других профессиональных услуг, собственник коммерческого заведения может воспользоваться автоматическим калькулятором.

Согласование и узаконивание отдельного входа в нежилое помещение или здание в Москве

Оформление нового отдельного входа, т.е. согласование предстоящего переустройства помещения, здания или узаконивание уже выполненных общестроительных работ по обустройству нового отдельного входа требует разработки проектной документации и её согласования в ряде государственных ведомств и организаций. Одна из основных сложностей — получение согласия собственников общедомового имущества, т.к. фасад многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу и требует согласия для его изменения как минимум 2/3 собственников недвижимого имущества.

Согласование и узаконивание отдельного входа в нежилое помещение многоквартирного дома.

Согласование и/или узаконивание нового входа в нежилое помещение — это одна из разновидностей перепланировки. Как правило, новый вход оборудуют с лицевой (фасадной) части здания. Реже со стороны дворового фасада. В случае, если нежилое помещение располагается в жилом здании, отдельный вход в такое помещение обязателен — это прописано в законодательстве. По пожарным нормам, для нежилых помещений, расположенных в жилых домах, у помещения должно быть два входа (один как эвакуационный выход). Если же нежилое помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании, новый вход обычно делают для удобства или при конкретной необходимости его обустройства.

Обустройство нового, отдельного входа обычно предусматривает появление:

  • нового дверного проема на фасадной (внешней) стене дома или здания;
  • ступеней, крыльца;
  • входного тамбура (входное помещение отделенное двумя дверьми, небольшой, как правило, площади);
  • навеса или козырька над входом в помещение;
  • входной группы (т.е. лестницы, тамбура, дверного проёма, козырька).

Новый отдельный вход нужен для продуктовых и различных бытовых магазинов, офисов, расположенных в жилых домах, кафе и ресторанов, салонов красоты, беби-клубов, ломбардов и прочих ритейловых бизнесов, если помещение, на момент обустройства под ведение бизнеса, не имеет необходимого количества входов и выходов.

Оформление отдельного входа в нежилое помещение или в квартиру при переводе её в нежилой фонд, как и любые работы по перепланировке, требует подготовки проекта перепланировки (в нашем случае с реконструктивными работами по фасаду здания), технического заключения о безопасности планируемых изменений планировки и предварительного согласования с контролирующими органами.

Что бы согласовать в законном порядке новый отдельный вход (не из подъезда!) с фасадной части многоквартирного жилого дома, главное — это получить согласие 2/3 собственников общедомового имущества проведя собрание в соответствии с 45 ст. Жилищного кодекса и получив заветный протокол собрания с необходимым количеством согласных, т.к. фасад жилого дома, в соответствии с 36 ст. Жилищного кодекса, относится к общедомовому имуществу, как и общедомовые коммуникации, и прочие места общего пользования. Для многоквартирных домов это сложная и часто проблемная задача. Само собой большинство владельцев нежилых помещений, расположенных на первых этажах желают оформить отдельный вход с «первой линии» улицы, т.е. в максимально проходном месте для удобства посетителей и соответственно максимальной посещаемости. Проще всего, с технической точки зрения, обустраивать новый отдельный вход на месте оконного проема, путем демонтажа подоконного блока. В большинстве таких случаев оформление отдельного входа не затрагивает несущую, конструктивную часть строения и не требует получать техническое заключение у автора проекта дома или организаций ГБУ «Экспертный центр», МНИИТЭП.

Согласование нового отдельного входа в нежилое помещение МКД. Какие нужны документы?

Если вам всё же удалось получить заветное согласие собственников и как следствие протокол общего собрания с положительной резолюцией по вопросу обустройства новой входной группы в количестве не менее 2/3 участников голосования, можно приступать к разработке проекта перепланировки, т.к. в большинстве случаев при появлении нового входа меняется немного и внутренняя планировка помещения. Вот примерный (стандартный) пакет документов, которые потребуются для согласования и регистрации нового входа:

  • проект перепланировки (изменения вида фасада) нежилого помещения с разделом КР по укреплению проёма в случае необходимости;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности планируемого переустройства или перепланировки помещения;
  • техпаспорт помещения из БТИ;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о собственности, выписка ЕГРН или зарегистрированный долгосрочный договор аренды);
  • протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с положительным решением по вопросу обустройства новой входной группы;
  • положительное заключение Роспотребнадзора (специалисты ведомства должны дать положительное заключение на проект перепланировки в части соответствия санитарно-эпидемиологическим нормам);
  • распоряжение Мосжилинспекции на выполнение работ;
  • акт Мосжилинспекции о приемке выполненной перепланировки;
  • обновленные документы БТИ соответствующие фактической планировке после переустройства;
  • новый техплан помещения для регистрации изменений в ЕГРН.
Читайте так же:
Освобождение от налога на автомобиль многодетным

Согласование, узаконивание отдельного входа в помещение. Особые случаи.

Каждый случай индивидуален. Предположим, вы собираетесь оборудовать новый вход в помещение, расположенное на цокольном этаже или в подвале здания. В этом случае потребуется проводить земляные работы. А для таких работ необходимы специальные разрешения — ордер ОАТИ на земельные работы и положительное заключение отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста.

Ещё один нюанс, усложняющий согласование перепланировки, — ситуация, когда здание является памятником культуры или архитектуры. Чтобы получить разрешение на изменение фасада такого здания — в частности, на оборудование нового входа с фасада, — нужно будет обращаться в Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие) и готовить более объемный комплект проектной документации, разрабатывать проект приспособления и собственно и проходить более сложный согласовательный процесс.

Если проект обустройства нового входа затрагивает несущие стены или другие несущие конструкции дома, это также усложняет согласование. В данном случае придётся обращаться за техническим заключением к автору-проектировщику здания или в организации МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».

Если вы планируете пристроить входной тамбур (пристройка в виде небольшой не отапливаемой комнаты), часто по результату выполнения общестроительных работ такие пристройки относятся уже к реконструкции (если пристройка выполнена, не по нормам Постановления Правительства Москвы от 25.11.2011 года №508-ПП в действующей редакции) и потребуется еще одно дополнительное согласование: разрешение на работы, выданное в Мосгосстройнадзоре. Обычно такие пристройки приводят в соответствие норм Постановления 508-ПП или живут с «красным фасадом».

Согласование, узаконивание отдельного входа в нежилое здание.

И самый особый случай — это согласование или узаконивание отдельного входа в отдельностоящем нежилом здании. Как и любые другие фасадные изменения на сегодня в установленном законом порядке к сожалению не возможно согласовать или узаконить «красные линии на фасаде», т.к. в декабре 2018 года прекратило действие 133 распоряжение Москомархитектуры в отношении рассмотрения вопросов по фасадам отдельностоящих нежилых зданий и на сегодня не определено ведомство, которое рассматривает эти вопросы. Логично думать, что в будущем эти вопросы будут рассматривать всё же в Москомархитектуре, но на данный момент это некий «пробел» в законодательстве РФ.

Тем не менее есть способы зарегистрировать изменения по фасаду отдельностоящего нежилого здания в Росреестре. Для этого вы можете обратиться за консультацией к нашим специалистам. Мы поможем решить проблему с приостановкой или отказом в регистрации фасадных изменений в Росреестре и доведем задачу до прогнозируемого результата — получения новой выписки из ЕГРН с отраженными изменениями в виде фактической и соответствующей реальности планировки фасада здания.

Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?

Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ «в красных линиях» — это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.

К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.

Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и «зачернил» фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо — с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.

Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам — тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения — максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.

Стоимость согласования, узаконивания отдельного входа в нежилое помещение, здание.

Как и в большинстве случаев, стоимость согласования, узаконивания отдельного входа, как и других реконструктивных работ по фасаду, точных значений по цене услуги нет, т.к. она складывается из:

  • оценки исходного состояния документов на объект недвижимости;
  • объёма фасадных и внутренних изменений;
  • определения перечня согласовательных ведомств и мероприятий;
  • количеству и качеству, необходимых для согласования, технических документов;
  • и еще ряда нюансов.

Для корректной и предметной оценки стоимости согласования, узаконивания отдельного входа мы просим предоставить:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию