Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приватизация долевой собственности на землю

Оформление земли в собственность

У нас квартира в двухквартирном доме. Соседи в 2005 году без межевания присоединили свою половину земельного участка к дому, а в 2013 продали квартиру вместе с землей. Есть кадастровый номер. Теперь мы продаем квартиру, но нашу половину земли оформить не можем, так как дом признан многоквартирным. Как оформить собственность на землю?

Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.

Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).

Общая долевая собственность: как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

Нет времени читать статью?

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

Читайте так же:
Подача частной жалобы в суд апелляционной инстанции

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор приватизации;
  • дарственная;
  • завещание;
  • решение суда о признании права на недвижимость.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

  • приватизация недвижимости на семью;
  • покупка недвижимости у единоличного собственника;
  • покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

  • паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • нотариально заверенное соглашение (если нужно);
  • решение суда о праве на долю (если был суд);
  • квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности. Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

ВС пояснил порядок возникновения права собственности владельца всех квартир в МКД на землю под ним

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019 касательно возникновения права собственности на землю под многоквартирным жилым домом у юрлица – собственника всех квартир в нем.

В марте 2018 г. за Краснодарским краем в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешенного использования «курортное строительство» площадью 852 кв. м, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежащий ООО «Кубаньсантехмонтаж». В свою очередь общество подало несколько исков о признании права собственности на данный участок за собой.

В рамках дела № А32-25129/2013 было установлено, что право собственности на многоквартирный дом возникло у истца на основании договора купли-продажи с ООО «Виза», а сам переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 11 октября 2002 г. При этом суд признал кадастровой ошибкой ранее содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о спорном земельном участке. В деле № А32-4030/2018 суды установили, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, а соответствующий иск следует предъявлять Краснодарскому краю. В свою очередь, в деле № А32-47190/2018 обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в госрегистрации права собственности на указанный земельный участок. Тогда суд исходил из того, что в отношении спорного земельного участка зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между обществом (собственником помещений в многоквартирном доме) и вышеуказанным субъектом РФ существует спор о праве на названный земельный участок, который подлежит разрешению в порядке искового производства с иным субъектным составом сторон.

В связи с этим общество «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок и о признании права собственности на спорный объект. По мнению истца, спорный участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2013 г. за счет общества по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под дом. Поэтому именно «Кубаньсантехмонтаж» является собственником участка, на котором расположен этот дом, с момента формирования участка независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Читайте так же:
Выписать из квартиры не собственника без согласия

Три судебные инстанции отказали обществу в иске со ссылкой на то, что спорный участок земли расположен на землях курорта краевого значения и относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому он не может быть передан в частную собственность. Суды добавили, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном участке, а положения ч. 1 ст. 16 Закона о введении Жилищного Кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не применяются к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца МКД.

Они также сочли, что по смыслу ряда положений ГК РФ возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме, а двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке. В свою очередь, требование общества о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за истцом не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним такого права.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда со ссылкой на ряд нормативных правовых актов, собственную практику и правовые позиции КС РФ напомнила, что квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основными критериями отнесения жилого дома к многоквартирному являются совокупность нескольких квартир с самостоятельными выходами на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не применили соответствующие нормы права в рассматриваемом деле и не исследовали наличие или отсутствие у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома, при том что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности общества спорный объект поименован как жилой двухквартирный дом, в выписке из ЕГРН – как двухэтажный жилой многоквартирный дом. «Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 Жилищного кодекса не распространяются», – подчеркнуто в определении.

Коллегия добавила, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

«Суд также сделал необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не может быть передан в частную собственность, в случае если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий», – отмечено в судебном акте. Как пояснил Верховный Суд, по общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона – положений Жилищного кодекса и Вводного закона, в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек), что соответствует правилам п. 2 ст. 27 ЗК РФ.

Как указал Суд, учитывая, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом, а в рамках конкретного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на объект вещных прав, то избранные истцом в данном деле способы защиты права соответствуют разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г., и являются надлежащими. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя определение ВС, председатель КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что оно восполнило законодательный пробел в части того, как быть с правом собственности на участок под МКД, если собственником всех квартир является одно лицо. «Логично предположить, что если собственник всех квартир – одно и то же лицо, то возникает “единоличная” собственность. Однако истцу по данному делу понадобилось много лет, чтобы подтвердить свое право “единоличной” собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем вполне разумен вывод Суда о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него распространяются правила жилищного законодательства о праве собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома», – полагает эксперт.

По словам адвоката, ВС также сделал немаловажный вывод, согласно которому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в том числе и в случае, если многоквартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, поскольку действующим законодательством предусмотрено возникновение права собственности на такой земельный участок в силу прямого указания закона. «Полагаю, что такой вывод сделан с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также в целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах», – предположила Анна Минушкина.

Адвокат, старший партнер ЮК «Альтависта» Валерия Аршинова поддержала выводы Верховного Суда о том, что истец имел право на рассмотрение данного спора по его требованию, поскольку юридически и фактически связан как с земельным участком так и с объектами строительства на нем. «Отказывая в иске, суд первой инстанции, ссылаясь на судебные акты по связанным делам, указывал на многоквартирный дом, но при этом не установил признаки жилого дома. На это обратил внимание ВС РФ, так как суду первой инстанции надлежало детальнее проанализировать правоустанавливающие документы. Важный вывод в определении касается и того, что земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности “многоквартирных собственников”, – для практики это имеет существенное значение», – заключил эксперт.

Читайте так же:
Понятие и гражданско правовое значение казны

Приватизация долевой собственности на землю

Гражданский Кодекс РФ предусматривает два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) — долевая и совместная. Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Правила ГК РФ о долевой собственности применяются и к долевой собственности на земельные участки. Специальные правила предусмотрены земельным законодательством.
Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли — делится право, а не земельный участок. В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст. ст. 11.4, 11,5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247ГК РФ).
Общая собственность на земельный участок возникает в следующих случаях:
— в собственность двух или нескольких лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Например, при наследовании неделимого земельного участка несколькими наследниками; приобретении в собственность одного земельного участка несколькими лицами, не являющимися супругами или участниками крестьянского (фермерского) хозяйства; при продаже (дарении) единоличным собственником доли в принадлежащем ему земельном участке;
— по соглашению сторон происходит определение долей в общей совместной собственности (например, при заключении супругами брачного договора) – п. 5 ст. 244 ГК РФ;
— происходит раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, по решению суда (например, при разделе совместно нажитого имущества супругов, выделе доли в праве общей собственности) – п. 5 ст. 244 ГК РФ.
Определение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок производится в соответствии с общим порядком, установленным ст. 245 ГК РФ.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными ( п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Законом предусмотрены случаи, когда размер долей собственников может быть изменен. В процессе владения и пользования земельным участком он (как и любое другое имущество) может преобразовываться и улучшаться за счет вкладов сособственников.
Пункт 2 ст. 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Также необходимо учитывать, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество ( п. 3 ст. 245 ГК РФ).
В отношении отделимых улучшений действует правило о поступлении их в собственность того участника, который эти улучшения произвел.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в долевой собственности, регулируются общими положениями ГК РФ о долевой собственности (ст.ст. 246, 247 ГК РФ).
Владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый участник долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества наравне с остальными участниками долевой собственности. Часть имущества, предоставляемая в пользование, должна быть пропорциональна принадлежащей собственнику доле. В случае если это невозможно, он вправе требовать компенсации.
В случае если на земельном участке находится недвижимое имущество, необходимо учитывать права собственника указанного имущества (независимо от того, является ли он собственником одной из долей земельного участка). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право (п. п. 1, 3 ст. 271 ГК РФ):
— пользоваться земельным участком;
— владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению (в том числе сносить соответствующие здания и сооружения).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению собственников.
Закон предоставляет право участнику общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению (продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.). В случае если предполагается возмездное отчуждение, необходимо соблюдение правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Земельное законодательство содержит также специальные нормы, связанные с распоряжением земельными участками. Так, предусмотрено дополнительное основание применения правила о преимущественной покупке в случае, если на земельном участке находятся постройки. Собственник здания, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка по аналогии с порядком, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
При распоряжении земельным участком могут возникнуть особенности, связанные с субъектным составом собственников. Например, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных особых территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Следовательно, невозможно продать (или иным образом передать) им долю такого участка.
Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения (к ним не относятся расположенные на землях сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества) – п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее — Закон N 101-ФЗ).
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ст.14 Закона N 101-ФЗ).
На участника долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения налагаются определенные ограничения. Он может по своему усмотрению без выдела доли:
— завещать долю;
— отказаться от права собственности на земельную долю;
— внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, которая использует данный земельный участок;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности;
— передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют данный земельный участок.
В случае если собственник хочет распорядиться долей иным образом (например, продать третьему лицу), он должен предварительно произвести выдел принадлежащей ему доли (ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Читайте так же:
Отменят ли пенсии по инвалидности

Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность

Двор в Москве

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Закрытый двор в Москве

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Пятиэтажки в Бескудниковском районе

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

Читайте так же:
Как взыскать алименты с иностранного гражданина

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Оформление документов в управлении Росреестра

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

  • заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
  • решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
  • решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию