Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Прогноз развития рынка нежилой недвижимости

Коммерческую недвижимость стали массово скупать в России. Но есть причины не торопиться с вложениями

На российском рынке зафиксировали ажиотажный спрос на коммерческую недвижимость. В 2020 году небольшие торговые помещения на первых этажах домов стали приобретать на 25-30% чаще. Такая площадь действительно окупается в разы быстрее жилой. Но эксперты советуют не торопиться с вложением денег, так как ситуация может измениться.

Спрос на торговые помещения от 60 до 90 «квадратов» в 2020 году подскочил на 25-30%. При этом небольшие офисы от 30 до 50 квадратных метров стали приобретать чаще на 10-15%. Среди покупателей доля обычных людей выросла до 80%, сообщил «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.

«Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие „квадраты“ вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет», — рассказал он.

По словам директора по аналитике отдела «Циан.Коммерческая недвижимость» Александра Павленко, сейчас спрос на коммерческие помещения выше на 16% по сравнению с 2020 годом.

Причины спроса

Несмотря на массовую покупку коммерческой площади, в течение 2020 года рост спроса на недвижимость не был стабильным. В первом полугодии спрос был достаточно низкий, напомнил «360» председатель правления Российской ассоциации экспертов рынка ретейла (РАЭРР) Андрей Карпов.

«Как раз в этот период времени присутствовали большие скидки, различные акции, льготные условия покупки, которые предлагали сами застройщики. А во втором полугодии ситуация резко поменялась: многие акции и скидки были отменены, потому что спрос как раз был очень высок», — отметил эксперт.

Он добавил, что в тот момент удалось распродать всю недвижимость, которая застряла на рынке. При этом небольшие площади более востребованы именно у малого бизнеса. Если раньше многие компании могли занимать большую площадь, то теперь стали подыскивать помещения поменьше.

«Может быть, брали площадь на вырост. Но с учетом дистанционной работы и пандемийной истории тому же бизнесу нужно такое место присутствия, где можно иметь юридический адрес — это раз. Второе — иметь место встречи для определенных сотрудников», — пояснил Карпов.

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков уточнил, что спрос вырос не только на коммерческую площадь, а на всю недвижимость в целом.

«[Россияне] боялись, что рубль обвалится. В прошлом году все судорожно искали, куда вложить деньги: кто-то квартиры покупал, кто-то машины покупал, а кто-то решил купить коммерческую недвижимость. С точки зрения инвестиций это лучший вариант», — заявил эксперт.

Он отметил, что предложение появилось после того, как предпринимали стали сворачивать свою деятельность. Многие продавцы освободившейся площади не настаивали жестко на своей цене, как это бывает в жилой недвижимости.

Коммерческую недвижимость стали массово скупать в России. Но есть причины не торопиться с вложениями | Изображение 1

Источник фото: pixabay.com

Вопрос окупаемости

По словам Карпова, коммерческая недвижимость окупается быстрее, чем жилая. Точные сроки будут зависеть от стоимости и других показателей.

«Аренда коммерческой площади, как правило, раза в три дороже аренды жилой площади при сопоставимых затратах. Соответственно, сдача в аренду коммерческой недвижимости получается выгоднее, если удачная локация», — отметил председатель правления РАЭРР.

Хорошей доходностью считается срок 10 лет, пояснил Барсуков. Можно умножить стоимость аренды на этот период и получить конечную сумму. За жилую площадь такую доходность получить не удастся. Но нужно учитывать налоговую ставку, которая за коммерческую недвижимость больше. Также арендодатель несет большие риски не найти нового арендатора.

При этом Карпов заявил, что если человек хочет заработать, то вклад в квадратные метры будет плохим вариантом инвестиций. Такое вложение не окупается. Но многие отдают деньги именно за недвижимость, так как это то, что можно потрогать. За акциями нужно постоянно следить, а инвестор зарабатывает на них далеко не всегда. Недвижимость же является более простым вариантом.

Карпов предупредил, что обычно после скачка и высокого спроса наступает откат. Из-за этого перспективы вложений в коммерческую недвижимость пока достаточно спорны. Сейчас сложно сказать, сохранится ли спрос в 2021 году.

«Если говорить про инвестиции, то я бы притормозил посмотреть, что вообще будет на рынке. Месяц погоды сильной не сделает, а увидеть, что на рынке происходит, нужно, потому что ажиотажный спрос прошлого года не настолько сильно экономически обоснован. У меня есть подозрение, что в этом году мы такого спроса не увидим. Хотя прогнозировать сейчас — дело плохое», — подчеркнул Барсуков.

Если к весне спрос будет таким же большим, то можно покупать недвижимость. В случае падения уровня спроса стоит проследить за изменением цен. Член Российской гильдии риелторов призвал подождать и посмотреть на ситуацию.

Эксперты JLL пересмотрели прогнозы для рынка недвижимости в третью волну COVID-19

Можно предположить несколько сценариев развития событий – от оптимистичного, когда большинство ограничений будет снято в течение двух-трех месяцев, до консервативного, когда меры по борьбе с COVID-19 будут ужесточены и сохранены на протяжении и 2022 года. Рынок коммерческой недвижимости также оказывается под влиянием пандемии, однако темпы восстановления серьезно различаются между сегментами и регионами.

Читайте так же:
Налоговая на сахьянова улан удэ режим работы

Инвестиции: прогнозы по России

Оживление инвестиционной активности в недвижимости, которую мы наблюдали в течение последнего года на фоне низкой стоимости заемного финансирования, может остановиться во 2-й половине 2021 года. Мы наблюдаем серьезное ускорение инфляции, которая уже находится за пределами целевого ориентира ЦБ.

Повышенный рост цен характерен не только для России. Так, инфляция в Германии и США увеличилась до 2,4% и 5,3% в годовом исчислении соответственно (это максимальные значения с 2008 года), однако предполагается, что это временный всплеск, поэтому ФРС США и ЕЦБ пока не ужесточают монетарную политику.

Однако в России существует риск сохранения повышенной инфляции в долгосрочном периоде. На этом фоне ЦБ РФ повысил ключевую ставку 23 июля до 6,5% и дальнейший рост также неисключен. Базовый сценарий: рост ключевой ставки до 6,5-7% к концу года и снижение на 100-150 б.п. ко 2-й половине 2022 года, если инфляция вернется в целевые рамки.

«В последний год ключевая ставка находилась на достаточно низком уровне, что стимулировало инвестиционную активность в сегменте коммерческой недвижимости. Однако если она выйдет за пределы 6,5% (выше допандемийного уровня), это окажет негативное влияние на объем инвестиций в недвижимость в среднесрочном периоде. Рост стоимости заемного финансирования и доходности от вложений в безрисковые инструменты приведет к уменьшению привлекательности коммерческой недвижимости», — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL.

Это выразится в увеличении ставок капитализации во всех сегментах в пределах 50-100 б.п. Хотя ожидается, что этот эффект будет носить временный характер и уже в 2022 году стоит ожидать возврата к текущему уровню ставок капитализации, а в складском сегменте и к возможному их снижению.

На данный момент на складском рынке ориентиром является диапазон 9,75-11%, а продавцами активно тестируется уровень в 9,5% и ниже. Этот уровень достижим для объектов с долгосрочным договорами аренды, заключенными до начала 2021 года. При этом в отношении объектов, в которых средний уровень ставок соответствует значениям 2021 года, можно ожидать более высокий уровень ставок капитализации.

Ужесточение монетарной политики приведет к сокращению темпов роста инвестиционнойактивности во 2-м полугодии 2021 года. Мы пересмотрели прогноз объема инвестиционных сделок по итогам 2021 года до 4,3-4,7 млрд долл.

Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости Москвы в 1-м полугодии 2021 года показал хорошие результаты. И хотя продолжается рост вакантности в среднем по рынку, в классе Амы наблюдаем ее снижение, особенно в центре. В 2022-2023 годах мы ожидаем, что рынок будет на стороне арендодателя в ЦДР и на стороне арендатора в зоне за ТТК.

Отложенный спрос привел к максимальному с 2014 года за полугодие объему сделок – 644 тыс. кв. м. До конца года он превзойдет 1,1-1,2 млн кв. м, что является хорошим показателем для кризисного периода.

Тенденция сокращения вакантности в классе А в центре и роста за пределами ТТК сохранится до конца 2021 года. Блоки классов А и В+ в центре города, которые планируются к освобождению в ближайшем будущем, в большинстве случаев уходят с рынка ранее этого момента. В объектах за ТТК данной тенденции не наблюдается: подобные офисы продолжают до полугода оставаться свободными. По нашим прогнозам, к концу 2021 года вакантность достигнет 13,2-13,4 % в среднем по рынку и 11,1-11,3 % в классе А.

На вакантность влияет и растущий объем ввода. В 2021 году ожидается 658 тыс. кв. м, большая часть из которых предназначена под конкретные компании, однако в дальнейшем доля спекулятивных площадей увеличится. В настоящий момент из 548 тыс. кв. м, ожидаемых к вводу в 2022 году, незанятыми остаются 65%. В 2023 году – 770 тыс. кв. м и 90% соответственно.

«Перспективы роста арендных ставок в центре Москвы кажутся очевидными, однако делать аналогичные выводы по децентрализованным объектам неверно. Мы видим резкое сокращение дисконтов в центре, которое уже произошло, и это необходимо учитывать. Однако за ТТК и тем более за МКАД ситуация иная», — говорит Алексей Ефимов, глава департамента офисной недвижимости JLL. — Изменение баланса рынка приведет к умеренному росту ставок аренды в центральной части столицы в пределах 5% в ближайший год и сохранению их на низком уровне вдецентрализованных локациях».

Гибкие офисные пространства

Уже по итогам 1-го полугодия 2021 года спрос нагибкие офисы в Москве со стороны корпоративных клиентов оказался сопоставим с годовым значением предыдущего года. «Мы ожидаем, что доля сделок в гибких пространствах в ближайшее время будет постепенно расти, однако останется в пределах 6-8% от совокупного объема спроса на офисы» — говорит Алексей Ефимов из JLL.

На этом фоне операторы все активнее заявляют новые проекты, используя различные схемывзаимодействия. Помимо традиционной аренды рабочих мест, популярность набирает реализация проекта под конкретного клиента (built-to-suit), а также формат, когда собственник предлагает часть площадей здания как гибкое пространство.

Еще в начале года прогнозировалось открытие 72 тыс. кв. м в новых проектах. По итогам 1-гополугодия прогноз пересмотрен, и эта цифра увеличилась до 130 тыс. кв. м. Кроме того, почти 50тыс. кв. м анонсировано по схеме built-to-suit. За счет нового предложения мы наблюдаем незначительное уменьшение среднего показателя загрузки гибких пространств до 65%, однако в дальнейшем ожидаем ее увеличения до 80-85% в среднем по рынку.

Читайте так же:
Сумма пенсии матери ребенка инвалида

Склады

Складской сектор чувствует себя наиболее уверенно среди всех сегментов коммерческойнедвижимости. Рекордный спрос и низкая вакантность привели к рынку арендодателя, а с учетом растущей себестоимости строительства и, как следствие, отсутствия сдерживающей функции built-to-suit проектов, в Московском регионе наблюдается резкий рост арендных ставок.

Стоит выделить несколько факторов, оказывающих стимулирующее влияние на стоимость строительства складов. Во-первых, удорожание строительных материалов. Так, индекс LMEXувеличился на 20% с начала года, при этом на пике этот рост достигал 27% в начале мая (данныепо цене металла и цемента). Следом за увеличением мировых цен на металл, растут и цены внутри России, несмотря на все стремления властей по сдерживанию этой динамики. Во-вторых, увеличение стоимости рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников. В-третьих, растет стоимость земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов. Наконец, увеличивается стоимость заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.

«Некоторые из этих же факторов могут оказать серьезное обратное влияние в перспективе полугода. В частности, уже сейчас произошла локальная коррекция на глобальном рынкеметаллов, а при более серьезной его цена может вернуться к докризисным показателям. Кроме того, в случае снятия ограничений на перемещения, уменьшится и стоимость рабочей силы. Однако перспективы ценообразования в среднесрочном периоде пока неочевидны, поэтому мы ожидаем стабилизации роста ставок аренды лишь к концу года. До конца года ставки аренды продолжат свой рост, который будет поддерживаться увеличением спроса», — прогнозирует Владислав Фадеев из JLL.

По итогам 1-го полугодия 2021 года на рынке Московского региона было закрыто сделок на 1,29 млн кв. м, что является рекордным значением за всю историю. По итогам года мы ожидаем, что объем сделок достигнет 2-2,2 млн кв. м.

«В настоящий момент спрос со стороны крупнейших операторов онлайн-торговли смещается в регионы, так как им необходимо быть ближе к потребителю для удовлетворения выросшего в пандемию спроса день-в-день или на следующий день», — говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL.

Доля вакантных площадей уже снизилась до 1,6% и к концу года сократится до 1-1,3% в Московском регионе. Это не рекордная величина, так как в 2013 году она опускалась до 0,5%, однако сейчас для потенциального арендатора, которому необходимо более 30 тыс. кв. м, нет доступных опций в существующих объектах. Поэтому такие компании вынуждены смотреть набудущее строительство и проекты built-to-suit.

Мы ожидаем, что в 2021 году будет введено 1,2 млн кв. м, из которых лишь 15% выйдут на рынок спекулятивной аренды, а остальные 85% являются проектами built-to-suit или заняты еще на этапе строительства.

Торговые центры

1-е полугодие 2021 года рынок торговыхцентров Москвы пережил с минимальнымростом вакантности – с 5,4 до 5,9%. С точки зрения активности ритейлеров по открытию новых магазинов, рынок практически восстановился к маю, хотя товарооборот и посещаемость все еще были ниже докризисного периода. Однако наступление третьей волны, новые ограничения, временноевведение QR-кодов в столице возобновили опасения насчет перспектив рынка торговых центров.

«В оптимистичном сценарии, который предполагает отсутствие дальнейших ограничений для ритейла и сегмента общественного питания, а также высокий темп вакцинации в столице и ее эффективность, мы ожидаем роста вакантности до 7-8% к концу года. С учетом возможности введения новых ограничений и увеличения заболеваемости мы допускаем более консервативный сценарий, при котором вакантность может вырасти до 10%», — прогнозирует Полина Жилкина, директор департамента торговой недвижимости JLL.

На рост вакантности повлияет и ввод торговых центров, которые на начальном этапе могутиспытывать проблемы с заполняемостью. Речь идет обо всех типах торговых центров, заисключением аутлетов, которые чувствуют себя наиболее уверенно. Данный формат устойчиво демонстрирует рост заполняемости, посещаемости и товарооборота.

Во 2-м полугодии 2021 года на рынке может появиться 264 тыс. кв. м качественного предложения. Тем не менее существует вероятность переноса части этого объема на 2022 год в связи с высокой долей неопределенности на рынке.

Стрит-ритейл

До наступления третьей волны в центральном стрит-ритейле Москвы началось осторожное восстановление. Вакантность на ресторанных улицах снизилась за 1-е полугодие 2021 года, даже несмотря на все ограничения (кроме кратковременного запрета на посещение только с QR-кодом), а средняя доля свободных помещений прекратила расти и зафиксировалась на 15%. Это могло означать пройденный пик вакантности, тем не менее рост заболеваемости привел к вводу новых ограничений для сегмента общественного питания. В силу довольно короткого периода их действия это не отразится на вакантности в центральном стрит-ритейле.

Читайте так же:
Готовая жалоба в конституционный суд рф

В то же время данная ситуация показывает, что ограничительные меры, способные серьезно повлиять на рынок, все еще являются возможным вариантом развития событий, и дальнейшая ситуация на центральных торговых улицах Москвы может развиваться по двум основным сценариям. В случае отсутствия дальнейших серьезных ограничений мы ожидаем снижения доли свободных помещений до конца года до 13%.

«Негативный сценарий будет сопровождаться ростом вакантности до 16-17%. В 2022 году мы увидим уменьшение доли свободных помещений. Также в определенных, наиболее востребованных локациях, таких как, к примеру, Патриаршие пруды или Б. Дмитровка и на определенных отрезках улиц с наилучшим трафиком ожидается рост арендных ставок в 2022 году. В локациях, пользующихся меньшим спросом, рост ставок аренды начнется с 2023 года», —резюмирует Владислав Фадеев из JLL.

Эксперты назвали главные рынки для вложений в недвижимость в 2022 году

Основным направлением для вложений в квадратные метры в 2022 году аналитики Knight Frank называют офисную недвижимость

В 2022 году в мире прогнозируется рекордный объем инвестированного трансграничного капитала, отмечается в исследовании Active Capital 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank (есть в редакции). Важнейшими рынками для вложений в недвижимость станут США, Великобритания и Германия.

В американские недвижимые активы, по прогнозам Knight Frank, в 2022 году будет инвестировано порядка $44,1 млрд. Аналогичные показатели Великобритании и Германии составят, соответственно, $38 млрд и $18,9 млрд. В первую пятерку также войдут Франция ($13,2 млрд) и Нидерланды ($12,6 млрд).

Прогнозные показатели России — 300-320 млрд. руб ($4,2-4,5 млрд) инвестиций в недвижимость, из них на долю иностранных инвесторов придется не более 5-10%. «В России сейчас отмечается относительно низкая доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций (по итогам первых трех кварталов она составила всего 2,2% против 9% в том же периоде 2020 года и 15% в том же периоде 2019 года), — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — По итогам 2021 года, а также в будущем году мы не ожидаем, что показатель превысит 5-10% от общего объема вложений, что в абсолютных значениях составит около 15-30 млрд. руб. Тенденция уменьшения доли иностранного капитала будет сохраняться далее, и основную инвестиционную активность сформируют локальные игроки».

Самые крупные финансовые потоки, по прогнозам компании, будут исходить из США ($94,2 млрд), Канады ($23,7 млрд), Великобритании ($15,7 млрд) и Германии ($8,2 млрд), говорится в отчете. «По нашим прогнозам, в 2022 году мировой рынок инвестиций в недвижимость может продемонстрировать новый рекорд по объему инвестированного трансграничного капитала. Наибольший рост активности ожидается в EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) и APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион). При этом страны EMEA станут ключевыми реципиентами вложений в следующем году, — прогнозирует Алексей Новиков. — США выступит и как ключевой инвестор, и как главный получатель капитала».

Больше половины всех средств, вложенных инвесторами в объекты недвижимости, будет относиться к офисному сегменту, считают в Knight Frank. «Основной спрос на офисы сформируют инвестиционные управляющие компании и институциональные инвесторы, им интересны рынки США, Великобритании, Германии, Франции и Нидерландов», — отмечается в исследовании.

Складской сегмент будет особенно востребован у фондов прямых инвестиций и инвестиционных управляющих компаний, прежде всего, — из США и Канады. Они будут активно интересоваться рынками США, Великобритании, Германии, Франции, Нидерландов, Испании, Польши и Австралии.

Основной объем вложений в торговые объекты придется на США, Германию, Великобританию. Францию, Нидерланды, Италию, Польшу, Испанию и Японию. Гостиничная недвижимость в наступающем году будет интересовать преимущественно частных инвесторов, активнее всего будут вкладываться в отели Великобритании и США. Жильем будут интересоваться инвесторы различного профиля, самыми активными рынками станут США, Германия, Великобритания, Нидерланды и Япония.

Недавно в Knight Frank оценили инвестиции в коммерческую недвижимость России за девять первых месяцев 2021 года. Сумма вложений составила 229 млрд руб. — на 32% выше результата того же периода 2020 года. Этот объем в компании называют рекордным за всю историю подобной статистики.

Коммерческая недвижимость как инвестиция в 2021 году. Стоит ли брать? На что обратить внимание?

По данным соц. опросов более половины россиян предпочли бы вложить свободные деньги в недвижимость (квартиры, коммерческие помещения, земли). Этот вариант инвестиций считается самым надежным испокон веков и самым психологически комфортным.

Многие согласятся, что намного приятнее расставаться с деньгами, когда взамен вы получаете что-то осязаемое, что потом можно сдать, перепродать или использовать для собственных нужд.

Но так ли хороша недвижимость для инвестиций? Давайте разберемся с плюсами покупки и владения недвижимости:

✅Инвестиции в недвижимость — это стабильно, максимально безопасно и оптимально по трудозатратам на объект! И жилые, и коммерческие помещения всегда востребованы, их невозможно украсть как, например, автомобиль. В любой момент вы можете использовать недвижимость как для себя лично, так и для получения дополнительного дохода.

✅Недвижимость требует минимум внимания, не так много операционных действий для управления, а если совсем не хочется ничего делать, то всегда можно нанять управляющую компанию.

✅ Такой актив, как недвижимость, способен уберечь сбережения от обесценивания и даже позволяет заработать, что особенно актуально в кризис, потому что в кризис можно купить особенно дёшево, а после восстановления рынка цена всегда растёт.

Читайте так же:
Как получить возврат налога ребенку

✅ Наблюдаются устойчивые тенденции роста цен на недвижимость в целом в перспективе. Покупая в новостройках, при правильной оценке всегда можно продать дороже.

✅ Если локация выбрана удачно, то арендодатель всегда в выигрыше и может регулярно раз в год поднимать ставку, в соответствии с ростом цен.

Разобравшись с плюсами владения недвижимости, встает следующий вопрос: Какое коммерческое помещение выбрать? Офисы или street retail?

Но перед ответом на этот вопрос разберемся, какая сейчас в мире ситуация с коммерческой недвижимостью. Ведь это важный маркер при выборе объекта по свои цели.

Финансовые аналитики США опросили компании, работающие в сфере коммерческой недвижимости. Те почти единогласно заявили, что спрос на их услуги увеличивается.

Около 90% опрошенных сообщили, что спрос на аренду нежилых помещений в 2021 году улучшился по сравнению с 2020. Около 47% респондентов сказали, что спрос в текущем квартале резко вырос на 5% и более. Лишь для 10% спрос не изменился или снизился.

Арендодатели считают, что тенденция продолжит укрепляться. Так что сейчас самое время начинать инвестировать в коммерческую недвижимость. Результаты опроса демонстрируют куда больший, чем ожидали инвесторы, потенциал роста.

Что касается России, спрос на небольшие торговые помещения (60-90 квадратных метров) в прошлом году вырос на 25-30%, на маленькие офисы (30-50 квадратных метров) — на 10-15%. Среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей (не профессиональных инвесторов) — сегодня их доля составляет 80%. Эти тенденции продолжают сохраняться и в 2021, так что стоит обратить на них своё внимание.

В течение прошлого года было много разговоров и опасений о том, что режим самоизоляции навсегда изменит мир, и даже офисы могут изжить себя. Многие перешли на удалёнку, и основное общение внутри компаний происходило в Zoom и других мессенджерах.

Такие гиганты как Google, Amazon и Facebook придерживались того же вектора, что заставило многих сделать вывод: тенденция к удаленной работе единственно верная и соответствует запросам эпохи, в которую мы живем.

Но стоит заметить, что корпорации сделали такой выбор вынужденно, следуя за правительством. А их истинное отношение к офисной и удалённой работе можно понять на основании того факта, что теперь Google и Amazon ограничивают удалённую работу сентябрем 2021, а далее ждут своих сотрудников обратно в офис.

Да, офисный рынок сильно изменился, но остался востребованным. Коворкинги и гибкие офисы теперь самые развивающиеся тренды, а их по-прежнему размещают в офисных зданиях.

Так что офисы — это хорошее вложение, несмотря на панику, и в ближайшем будущем спрос на них будет расти пропорционально исчезновению страхов.

Исходя из всех данных, мы видим, что спрос на коммерческую недвижимость только растет. Поэтому можно обратить свой фокус внимания на любой объект коммерческой недвижимости, будь то офис, торговое помещение или помещение свободного назначения. Главное, выбрать правильно инвестиционный объект, исходя из многих критерий. Основные критерии выбора нежилого помещения приведем ниже.

При выборе офиса или помещения в торговом центре (либо офисного или торгового здания целиком) следуют обратить внимание на следующие факторы:

✅ Оптимально, если здание находится в центральном, деловом районе.

✅ Важно, чтобы уровень постоянного заполнения объекта был не менее 90%

✅ Состав арендаторов должен быть в основном стабильный и качественный, привлекательный для соседства.

✅ Рыночная ставка аренды должна нас устраивать, вложение должно быть ликвидным.

✅ Коэффициент потерь по зданию не более 15%

✅ Обратите внимание на срок заключенных договоров. Долгосрочные договоры аренды в помещении внушают доверие.

При выборе объекта street retail следует учитывать следующие критерии:

✅ Лучший вариант расположения – центральные улицы города, расположение помещения на первой линии, наличие рядом авто или ж/д вокзалов, метро, автобусных остановок.

✅ Надежный арендатор, это может быть, как сетевой, так и частный арендатор. Важно изучить внимательно договор аренды, обратить внимание на условия расторжения договора, на штрафные санкции для обеих сторон, на условия повышения арендной ставки.

✅ Высокий автомобильный и пешеходный трафик, обеспечивающий большой поток клиентов.

✅ Хорошие возможности для размещения наружной рекламы.

✅ Красивый вход, вывески и панорамные окна помогают привлечь клиентов.

✅ Обратите внимание на парковку, наличие бесплатной удобной парковки привлечет клиентов.

Если все эти пункты будут соблюдены, то объект коммерческой недвижимости привлекателен для инвестиций! Выбирайте объект разумно, ведь от этого будет зависеть ваш пассивный доход на многие годы.

Напоминаем, что наша команда Terra Invest занимается инвестициями в коммерческую недвижимость. Мы покупаем с торгов по банкротству недооцененные объекты и реализуем их в рынке. При выборе наших объектов, мы ориентируемся на те критерии, которые указали выше. Но помимо них, у нас есть множество других факторов, которые мы проверяем, узнаем, изучаем касательно каждого объекта. Если вам интересно узнать о них, пишите в комментариях.

Читайте так же:
Пенсии военных и приравненных к ним

Между девальвацией и вирусом: что будет с рынком недвижимости

На глобальных рынках по итогам второго квартала 2020 года ожидается ощутимое снижение, в первую очередь в нефтегазовой отрасли, и, безусловно, в части гостиничного бизнеса и индустрии развлечений, которые значительно пострадают от мер по борьбе с инфекцией. Также, вероятнее всего, второй квартал покажет отрицательную динамику ВВП на развитых рынках. При этом рынки будут поддерживаться низкими процентными ставками и фискальными мерами, инструментами налогово-бюджетной политики.

В целом ситуация с коронавирусом, снижением финансовых индексов, девальвацией рубля и политические изменения создают ситуацию неопределенности для инвесторов. Предыдущая политика ЦБ по снижению ключевой ставки (до 6%) способствовала увеличению интереса инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Потенциально возможный рост ключевой ставки может значительно сократить маржу инвесторов и заставить крупных инвесторов занять выжидательную позицию.

Наши ожидания по росту объема сделок на рынке инвестиций в недвижимость на 20-25% относительного 2019 года (когда объем инвестиций составил $3,8 млрд) могут быть пересмотрены в сторону понижения. Мы пересмотрим прогноз, если станет понятно, что негативные тенденции имеют долгосрочный характер.

Участие иностранных игроков в инвестициях в недвижимость фрагментарно, поэтому текущие условия не повлияют значительно на долю иностранного капитала, которая и без того ожидалась ниже, чем в прошлом году, за счет отсутствия крупных сделок.

Арендные ставки

Рынок качественной коммерческой недвижимости слабо реагирует на краткосрочные негативные изменения в экономике. Для рынка Москвы есть три причины спокойной реакции: долгосрочные договоры аренды с индексацией (годовой, реже — квартальной), рублевый арендный поток, а также равновесный уровень ставок практически во всех сегментах. Последнее — баланс между спросом и предложением, на фоне которого ставки аренды увеличиваются в востребованных районах, но показывают слабый рост или стабилизацию в целом по рынку.

Значительные колебания в экономике, повлиявшие на рынок недвижимости, наблюдались в 2009-м и в 2014 годах. В 2016 году были схожие колебания, нефть в январе опускалась до отметки $28 за баррель (Brent), а доллар достиг пика в 82 рублей. Но при этом, если смотреть на ретроспективные данные по ставкам аренды и спросу, то они в этот период не снижались. Если экономические факторы и отразились на рынке, то это был лишь точечный эффект (понятно, что такие колебания — часть общей ситуации в экономике, которая не развивается высокими темпами, и это отражается на рынке).

Средние запрашиваемые ставки аренды на офисном рынке коррелируют с ценами на нефть, но речь здесь идет о квартальных показателях. В 2009 году, когда ставки аренды были завышены на фоне активного роста спроса и отсутствия качественного предложения, произошло падение арендных ставок в 2-2,5 раза в зависимости от класса объектов. Уже в 2015 году рынок практически полностью перешел на рублевые контракты.

Тем не менее, если падение национальной валюты будет продолжительным, как считают многие экономисты, наш прогноз по росту ставок аренды может быть пересмотрен. Ранее мы ожидали ежегодный рост в офисном сегменте на 3-4% в 2020-2021 годах (в классе А), в складском сегменте — около 7% в 2020 году, в сегменте торговых центров — рост премиальных ставок на уровне инфляции (2,5-3%). Есть вероятность, что мы понизим прогноз.

Экономическая ситуация может повлиять на динамику розничного товарооборота. На протяжение последних лет потребление было слабым, а предпосылки для хороших темпов роста товарооборота ритейла отсутствовали. Сегмент ритейла является достаточно уязвимым к валютным колебаниям, так как торговые операторы закупают товар в иностранной валюте, а продают в рублях. Спровоцированный девальвацией рубля рост цен в среднесрочной перспективе может замедлить темпы роста потребления, однако спрос на дешевые товары будет расти. Что касается ситуации с коронавирусом, возможно временное снижение посещаемости в торговых центрах, которое отразится на результатах ритейлеров за I-II квартал 2020 года.

Бенефициары

Как ни странно, но в сложившихся стрессовых условиях может выиграть сегмент коворкингов. Текущая ситуация на рынке создает стимул для многих арендаторов офисной недвижимости еще более активно принимать решения по плану оптимизации и минимизации затрат, а гибким офисными пространствам развиваться еще быстрее, чтобы удовлетворить вновь образовавшийся спрос. Рынок коворкингов и гибких пространств может еще значительно вырасти.

При нестабильной экономике компании могут экономить на офисах, переезжая в объекты классом ниже, например за МКАД. Но при этом топ-менеджерам требуются площадки, кабинеты в центре Москвы для общения с клиентами (коворкинги). Важно, что аренда коворкинга позволяет достичь экономии за счет отсутствия капитальных затрат на отделку офисного помещения, наличия мебели и сопутствующих услуг.

Считаю, что если распространение вируса достигнет пика и пойдет на спад в ближайшие два месяца, то рынки несколько стабилизируются и восстановление начнется уже в третьем квартале. Многое покажет ситуация в Китае уже в ближайшее время.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию