Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача апартамента в аренду налог

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

Налог на апартаменты – «кот в мешке»

На этапе покупки обещания застройщиков относительно ставки налога на имущество часто расходятся с реальностью, которая приходит позже к жильцам в виде уведомления из налоговой службы. Неразбериха с законодательством, наличие нескольких реестров для нежилых помещений, загадочные для обывателя акты обследования объектов Госжилинспекцией, – все это лишь усложняет поиск базовой, в общем-то, информации –налогообложение апартаментов.

Налоговые горки

Апартаменты сложно отличить от квартир: похожи планировки, метраж, отделка. Однако в первом случае – это нежилые помещения, во втором – жилые. Соответственно, и налоги на апартаменты нужно платить, как на коммерческие помещения. То есть, существенно больше.

Минимальный размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Если для квартир стоимостью до 10 млн рублей установлена минимальная ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа и тех объектов, которые попали в определенный льготный перечень (о нем – ниже).

В отличие от квартир, где есть налоговый вычет (20 кв. м площади), налогом облагается вся площадь апартаментов. При этом минимальный размер сбора (0,5%) уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.

Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: апартаменты общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн руб. обкладываются максимальным налогом (в 2018 году — 1,5%).

Круто, ты «попал».

В Москве создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. В него уже занесено более 25 тыс. объектов, полный список опубликован на сайте столичной мэрии.

Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции, более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра.

Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.

«На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть он живет в «гараже».

Новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между девелоперами и покупателями. Например, на форуме жителей ЖК «Водный» Антон Е. пытается узнать ставку налога на апартаменты в другом проекте MR Group – «Савеловский сити»: «Пишу вам на форум как владелец апартаментов в комплексе. Очень волнует тема ставки налога на апартаменты. Я так понимаю, требования об уплате налога многие уже получили. Пожалуйста, подскажите, какая ставка там указана, 0,5% или 2%?». Комментарий другого форумчанина прозвучал неожиданно: «На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть, он живет в «гараже».

В компании MR Group сообщили, что на всех объектах, включающих апартаменты, действует налоговая ставка 0,5%.

Пусть кому-то повезет

Впрочем, в Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.

Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр). По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагается по налоговой ставке действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения. Например, в 2017 г. – это 1,4% от кадастровой стоимости.

Согласно подсчетам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Point Estate, собственнику апартаментов площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 5 млн руб. без льгот пришлось бы заплатить налогов на 25 тыс. руб., со льготами – 16 тыс. руб.

На данный момент в реестре всего восемь объектов. Среди них три высотки ММДЦ «Москва-Сити», комплекс «Звезды Арбата» и др.

На данный момент в реестре апартаментов (утвержден постановлением правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП) всего восемь объектов.

  1. Три высотки в «Москва-Сити» – «Башня Федерация»;
  2. «Империя»;
  3. «Город Столиц»;
  4. комплекс «Звезды Арбата» на ул. Новый Арбат, д. 32;
  5. клубный особняк на Таганке по адресу: 4-й Крутицком пер., д. 14;
  6. комплекс «А-48» на Алтуфьевском шоссе, д. 48, корп. 2;
  7. здание в Марьино на ул. Братиславская, д. 6.;
  8. здание в Тверском районе Москвы по адресу: Б. Каретный пер. д. 24.
Читайте так же:
Процентная ставка налога на землю

Мария Борисова аналитик ЦИАН

Налог против цены

Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир аналогичного метража. И по мнению риэлторов, эта разница вполне компенсирует бОльшие налоги.

Например, по расчетам «Метриум групп», налог на квартиру в 38 кв. м стоимостью 5,67 млн руб. составит в этом году 1613 руб. (с учетом налогового вычета). Апартаменты той же площади в аналогичном месте будут стоить 4,1 млн руб., а налог при ставке 0,5% составит 12 190 руб. (налоговый вычет в данном случае не применяется). При покупке апартаментов хозяин сэкономил 1,57 млн руб. При нынешней ставке налогообложения этих денег хватит на оплату налога на имущество почти на 130 лет.

Это при идеальном варианте. При неидеальном ставка может быть и 1,5%, да и налоги на месте не стоят, ставки, однозначно, будут расти.

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Читайте так же:
Какие налоги платит организация за работника

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Сдача апартамента в аренду налог

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие документы необходимы, чтобы оформить недвижимость в статус апартаментов (г. Владимир)? Можно ли в дальнейшем ИП сдавать в аренду апартаменты для краткосрочного проживания? Каковы риски ИП при сдаче в аренду апартаментов?

1. В силу п. 3.1 Свода правил СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» (утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 октября 2016 г. N 724/пр) (далее — Свод правил) апартамент — это номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха помещением с кухонным уголком. К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование. Апартотель — это гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров категории «студия» или «апартамент». Отличие «апартотеля» от «комплекса апартаментов» заключается в том, что в «апартотеле», как в любой гостинице, должна быть служба приема, а также оборудование для предоставления услуг питания (завтрак) и дополнительных услуг. В «комплексе апартаментов» соблюдение этих требований не является обязательным (п. 3.2 Свода правил). Согласно пп. «г» п. 5 Положения о классификации гостиниц (утверждено постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158, далее — Положение о классификации гостиниц) апартотель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент». Таким образом, апартаменты по сути являются гостиничными номерами, то есть речь идет о гостинице.
Отметим, что положения ст. 42 ЗК РФ закрепляют обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в числе которых обязанности: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным приказом Минэономравития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», далее — Классификатор).
Согласно Классификатору для размещения гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать коду 4.7 Классификатора. Использование земельного участка, на котором построено здание, в котором планируется размещение апартаментов, не в соответствии с видом разрешенного использования, то есть при несоответствии вида коду 4.7 Классификатора, влечет за собой административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Таким образом, в первую очередь при планировании размещения в здании гостиницы следует определить, соответствует ли вид разрешенного участка коду 4.7 Классификатора.
Частью 1 ст. 55.24 ГрК РФ установлено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) вид разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. Подпунктом 3 п. 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее — Порядок), установлено, что в записи кадастра недвижимости указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка. Согласно пп. 3 п. 27 Порядка вид или виды разрешенного использования здания также указывается в качестве дополнительных сведений в кадастре недвижимости. Пунктом 4 ст. 12 решения Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 N 183 «Об утверждении «Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир» установлено, что для изменения разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства уполномоченным органом местного самоуправления, правообладателю земельного участка выдается заключение, в котором указывается, что на земельный участок, объект капитального строительства градостроительный регламент установлен и распространяется, а также что выбранное разрешенное использование не противоречит режиму зон с особыми условиями использования территории, в том числе установленных или измененных после принятия указанные выше Правил.
Право на использование земельных участков и объектов капитального строительства реализуется в соответствии с измененным разрешенным использованием с момента внесения соответствующих изменений в правоустанавливающие документы. Пунктом 2 и 3 ст. 13 Закона N 218-ФЗ установлено, что внесение в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости осуществляется органом регистрации прав либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке в случаях, установленных Законом N 218-ФЗ.
Таким образом, вид разрешенного использования здания должен быть указан в кадастре недвижимости. Вместе с тем ни сам перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства (зданий), как он установлен Классификатором для земельных участков, ни порядок, ни процедура установления и изменения вида разрешенного использования законодательно не установлены.
В письме Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4974 были даны разъяснения относительно изменения наименования здания, которое, как и вид разрешенного использования здания, является дополнительным сведением, включаемым в кадастр недвижимости (п. 11 ч. 5 ст. 8 Закона N 218-ФЗ). Ведомство указало, что в настоящее время законодательством РФ не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения могут быть предусмотрены в Законе N 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости. По нашему мнению, эти разъяснения могут быть применены и в отношении изменений видов разрешенного использования здания, поскольку, как уже было указано, законодательно этот вопрос не урегулирован, порядок изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства (здания) не установлен. На наш взгляд, никаких препятствий для использования в качестве гостиницы нежилого здания, расположенного на земельном участке, вид разрешенного использования которого соответствует коду 4.7 Классификатора, не имеется. Тем не менее во избежание каких-либо проблем на местном уровне, рекомендуем обратиться в органы местного самоуправления г. Владимира (мэрию города или администрацию соответствующего района) за официальными разъяснениями.
2. Обозначим основные требования к оказанию индивидуальным предпринимателем гостиничных услуг.
В силу ст.ст. 18 и 23 ГК РФ индивидуальный предприниматель вправе заниматься любым видом экономической деятельности, не запрещенной законом. Соответственно, поскольку запретов оказания индивидуальным предпринимателем гостиничных услуг законом не установлено, индивидуальный предприниматель вправе заниматься гостиничным бизнесом и сдавать в аренду апартаменты для краткосрочного проживания.
Если такой вид экономической деятельности, как оказание гостиничных услуг, не был заявлен индивидуальном предпринимателем при регистрации, он обязан сообщить об изменении вида деятельности в налоговый орган по месту своего жительства в течение трех рабочих дней с момента изменения вида деятельности (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
Кроме того, индивидуальному предпринимателю следует подать в Роспотребнадзор уведомление о начале оказания гостиничных услуг (ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 584 «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности»).
При оказании гостиничных услуг следует соблюдать требования, установленные к номерам гостиниц, и требования к гостиницам, утвержденные Положением о классификации гостиниц (приложение N 3 и приложение N 5 соответственно). Основные положения по технической эксплуатации гостиниц, содержанию строительных конструкций и помещений, оборудованию гостиниц и территории, прилегающей к гостинице, а также указания по технике безопасности и пожарной безопасности при эксплуатации гостиниц установлены Правилами технической эксплуатации гостиниц и их оборудования, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 04.08.1981 N 420.
В силу п. 7.1 Свода правил при оказании гостиничных услуг следует обеспечивать выполнение санитарно-гигиенические требования: для жилых помещений — в соответствии с СП 54.13330, для общественных помещений — в соответствии с СП 118.13330, предприятий торговли — в соответствии с СП 2.3.6.1066, общественного питания — в соответствии с СП 2.3.6.1079. В соответствии с п. 8.1 Свода правил в зданиях гостиниц следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки в соответствии с СП 30.13330, СП 31.13330. Отопление, вентиляцию, противодымную защиту, кондиционирование воздуха следует проектировать в соответствии с СП 7.13130, СП 60.13330, ГОСТ 30494, ГОСТ Р 52539.
Постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 N 1085 утверждены Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации». Пунктом 21 этих правил установлено, что при оказании гостиничных услуг должна проводиться регистрация потребителей, являющихся гражданами РФ, по месту пребывания в гостинице в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации». Иностранный гражданин и лица без гражданства должны быть поставлены на учет по месту пребывания в гостинице и быть сняты с учета по месту пребывания в соответствии с Правилами осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.01.2007 N 9 «О порядке осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации.

Читайте так же:
Справка о доходах для назначения пенсии

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Апартаменты, студии и лофты как помещения для временного проживания (М.М. Монастырев, журнал «Законодательство и экономика», N 8, август 2015 г.);
— Вопрос: Индивидуальный предприниматель планирует заняться новым для него видом деятельности. Как об этом сообщить в регистрирующий орган? (ответ специалистов УФНС РФ по Иркутской области)
— Энциклопедия решений. Уведомление о начале осуществления предпринимательской деятельности;
— Пример заполнения уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, октябрь 2019 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

10 ноября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Строительные компании всё чаще продают апартаменты. Мы попросили инвестиционного консультанта и популярного YouTube-блогера «Экономист на час» Рами Зайцмана рассказать, чем апартаменты отличаются от квартиры-студии и может ли такой тип недвижимости приносить доход.

Читайте так же:
Можно ли подать на алименты несколько

Что из себя представляют апартаменты?

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать?

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

Читайте так же:
Сколько надо набрать пенсионных баллов

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже. Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья. Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию