Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Согласование перепланировки нежилого здания памятника архитектуры

Согласование планировки памятников архитектуры

cогласование памятников архитектуры

Не каждый собственник знает, что нужно делать, если есть необходимость провести перепланировку помещения, расположенного в доме, отнесенном к категории памятников архитектуры. Более того, бывают ситуации, когда владельцы помещений совершенно случайно узнают, что они располагаются во вновь выявленном памятнике архитектуры, и теперь вынуждены проходить более сложный, медленный и затратный путь согласования любых изменений.

Как можно узнать, какие объекты относятся к памятникам архитектуры

Для информирования общественности и других заинтересованных лиц, Департамент культурного наследия Москвы в открытом доступе предоставляет информацию со своего специального сайта, где собран самый полный актуальный официальный перечень объектов, отнесенных к памятникам архитектуры.

Узаконивание перепланировки памятников архитектуры

Собственник жилого или нежилого помещения, расположенного в памятнике архитектуры, независимо от назначения помещения, несет ответственность за его сохранность вплоть до лишения права собственности.

Такие жесткие меры заставляют владельцев более внимательно относиться к вопросам изменений и улучшений объектов, тщательно готовить согласование перепланировки памятников архитектуры и получение необходимых разрешений.

Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

На каждый памятник архитектуры, который прошел регистрацию в ЕГР объектов культурного наследия, должен быть оформлен соответствующий паспорт объекта, в котором указывается предмет охраны.

В соответствии с ним каждому собственнику здания (части здания, отдельного помещения) устанавливается ответственность за нарушение сохранности данного объекта. Документом, в котором определены требования к владельцам жилых и нежилых помещений, расположенных в охраняемых законом домах, по надлежащему сохранению, содержанию, использованию, обеспечению доступа к площадям, является охранное обязательство собственника. Оно подлежит исполнению каждым собственником объекта, независимо от их количества.

Если задуманная перепланировка, каким либо образом затрагивает предмет охраны, указанный в обязательстве, осуществить ее будет невозможно.

Например, в нежилом помещении, используемом под магазин, нельзя сделать дополнительный вход, пристройку, изменить витрину, расширить тамбур, если предметом охраны культурного наследия является фасад здания.

Также могут быть ограничения на использование наружной рекламы, пользование прилегающим земельным участком.

Если собственник все же принимает решение о проведении переустройства, средний срок согласования в инстанциях изменения объекта культурного наследия составляет порядка 12 месяцев, а затраты на оформление разрешительной документации по перепланировке в разы выше, чем при оформлении документов обычного объекта.

Легализация самовольных строений, возведенных владельцем без согласования и получения необходимых разрешений – еще более сложная, трудоемкая и дорогостоящая задача. Однако при определенных условиях, в руках опытного грамотного юриста она разрешима.

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанном культурным наследием

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • организация составления проекта переустройства;
  • комиссионная экспертиза проекта;
  • согласование с Роспотребнадзором;
  • протокол согласования с жильцами;
  • согласование в АПУ Москоархитектура изменений фасада;
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение работ по перепланировке;
  • составление акта с использованием специальных форм по реставрации;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.

Очень важно, чтобы все организации, задействованные в процессе согласования и выполнения перепланировки, имели соответствующие актуальные разрешения и лицензии.

Узаконивание перепланировок на объектах культурного наследия

Узаконивание перепланировок на объектах культурного наследияЕсли случилось так, что отдельно взятое помещение или их комплекс оказались расположенными в объекте, представляющем культурную и историческую ценность, владелец не может самостоятельно проводить там любые перепланировки. Нарушения данного правила наказываются большими штрафами, а не согласованно проведённые перепланировки будет невозможно зарегистрировать в официальных гос. органах – в БТИ или Росреестре. Все подобные действия должны проводиться после согласования и получения соответствующего разрешения со стороны уполномоченных органов власти. В рамках существующих законодательных требований необходимо готовить и комплект документов, касающихся перепланировки.

Читайте так же:
Категория земельного участка не установлена что делать

Стоимость

Вид услугиСтоимость, руб.
ПРОЕКТНЫЕ И НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ НА ОБЪЕКТАХ КУЛЬТУРНОГО / АРХЕОЛОГИЧЕСКОГО НАСЛЕДИЯ
Узаконивание уже проведенных (завершенных или незавершенных) перепланировок интерьеров, фасадов, пристроек, надстроек на объектах культурного наследияцена договорная

Этапы согласования переустройства нежилого помещения в жилом доме, признанным объектом культурного наследия

Полный пошаговый организационный план по оформлению разрешительных документов на перепланировку включает следующие этапы:

  • получение в БТИ технической документации с отраженными в ней сведениями по объекту до и после перепланировки;
  • сбор и/или актуализация пакета документов по линии культурного наследия, в том числе охранного обязательства собственника;
  • разработка Проекта приспособления для современного использования;
  • комиссионная экспертиза Проекта тремя экспертами, аттестованными МК РФ;
  • согласование с уполномоченным местным государственным органом по охране объектов культурного наследия;
  • протокол согласования с жильцами (в отдельных случаях);
  • получение согласования Жилинспекции;
  • выполнение производственных работ по перепланировке;
  • получение в БТИ новых технических документов;
  • внесение изменений в кадастровый учет;
  • переоформление правоустанавливающих документов.
Какие проблемы могут возникать при оформлении документов на перепланировку

Перепланировка объекта культурного наследия

Каждое здание или памятник, причисленный к объектам, имеющим историческую и культурную ценность, вносится в Единый государственный реестр (ЕГР) после процесса официальной регистрации. На него оформляется индивидуальный паспорт, содержащий сведения об охраняемой законом постройке. Все собственники таких объектов в виде целых зданий или их отдельных помещений несут персональную ответственность за их сохранность в неизменном виде, данные о котором содержатся в ЕГР. Перечень требований к собственникам таких домов или их частей содержится в охранном обязательстве. В этом документе перечислены ограничения относительно таких площадей (как жилых, так и нежилых), допустимых способов содержания в целях обеспечения сохранности охраняемых законом объектов. Любые перепланировки, которые идут вразрез с перечисленными в охранном обязательстве требованиями, не допускаются.

Если исторически значимый особняк используется в качестве, например, ювелирного салона, не существует законных способов для самовольного сноса в нем капитальных стен, оборудования дополнительных выходов и пристроек, а также любых изменений наружного облика в случае, когда охраняется фасад такого здания. Более того, в некоторых случаях могут вводиться ограничения на перепланировки прилегающих к таким объектам земельных участков, включая запреты на размещение на них рекламных конструкций. Но узаконить все ранее проведённые и несогласованные перепланировки возможно, но только в рамках разработки Проекта приспособления конкретного ОКН для современного использования, с последующей государственной историко-культурной экспертизой данного Проекта. Возможность или невозможность узаконивания подобных перепланировок определяется путём предварительного (и бесплатного) исследования конкретного здания (или помещения) по фотографиям, какой-либо эскизной или рабочей документации или при выезде на объект.

Перепланировка в доме памятнике

Итак вы узнали что ваша квартира находиться в доме памятнике культурного наследия.
Для согласования любой перепланировки потребуется одинаковый пакет документов, а именно техническое заключении о состоянии несущих и ограждающих конструкций, здесь есть два варианта автора технического заключения:

  • в домах со смешанными или деревянными перекрытиями это организация отобранная Мосжилинспекцией. Также этот пункт относиться к домам с железобетонным перекрытиям, но с высоким износом здания.
  • а в домах с железобетонными перекрытиями и низким и средним износом, автором технического заключения может быть любая проектная организация со допуском СРО.
Читайте так же:
Понятие правоохранительной деятельности ее задачи и виды

Что такое дом-памятник, объект культурного наследия, исторически ценный градоформирующий объект?

Развернуть эти термины короткими цитатами сложно, если несколько сжать объемные описания, то охраняемые объекты культурного наследия могут быть признаны таковыми, по нескольким причинам. Это может быть отдельное здание с исторически связанной с ним территорией, с красивым декоративным убранством фасада, украшенное скульптурами, мозаикой, живописью.
Отдельные здания могут быть объединены в ансамбли по общим историческим и архитектурным признакам.
А в некоторых зданиях локально охраняются мемориальные квартиры, парадные, мозаика, элементы внешнего декора здания.
Главное, что все объекты культурного наследия охраняются государством, от причинения им вреда, разрушения, повреждения предмета охраны. Любые несогласованные мероприятия по перепланировке и переустройству в домах – памятниках, могут быть расценены как умышленная порча, повреждение или уничтожение предмета охраны. Что может привести очень серьезным последствиям для собственника, вплоть до лишения права собственности и достаточно серьезным компенсациям и штрафам.

Как узнать является ли дом объектом культурного наследия?

В этом вам поможет портал открытых данных Правительства г. Москвы – data.mos.ru, введите в поисковую строку «объекты культурного наследия» и попадете на общий список всех охраняемых объектов.
Конкретное здание можно найти на карте, либо в адресном поиске. Полный список можно скачать в удобных форматах на странице портала.

Приказ Минкульта об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия

Как согласовать перепланировку в доме памятнике?

Общий путь и бюджет согласования зависит от нескольких факторов:

  1. Предмет охраны объекта
    Он может быть разный, от только фасада здания, соответственно любая внутренняя перепланировка не затрагивает предмет охраны и может быть согласована как обычная перепланировка в любом доме, не являющимся памятником.
    До полной охраны всех внутренних перегородок, паркета и напольной плитки, сохранившейся лепнины, дверей и оконных заполнений и пр.
  2. Мероприятия по перепланировке и затрагивание предмета охраны
    Если мероприятиями по перепланировке затрагивается предмет охраны, проектная документация, дополнительно к согласованию в Департаменте культурного наследия, проходит Государственную историко-культурную экспертизу. Три независимых аккредитованных эксперта оценивают допустимость мероприятий.
    Например, в предмет охраны включены перегородки, а заказчик планирует устроить проем в перегородке, данное мероприятие могут разрешить, если устройство проема не нанесет значительного ущерба предмету охраны, но подтвердить это должна комиссия экспертов.
  3. Тип перекрытий в доме и их состояние
    В подавляющем большинстве исторических зданий перекрытия смешанные (деревянные по металлическим балкам), либо деревянные. За долгие годы эксплуатации здания, многочисленных протечек, поражения деревянных элементов домовым жучком-точильщиком, металлических элементов коррозией, несущая способность перекрытий частично утратилась.

В таких зданиях в обязательном порядке необходимо провести обследование конструкций перекрытий с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций. Правительством Москвы отобрана специальная организация, уполномоченная проводить данные обследования – ГБУ «Экспертный центр».

Если по результатам обследования выяснятся, что некоторые участки перекрытий требуют ремонта (замены, усиления), данные работы включаются в проект приспособления памятника архитектуры под современные нужды.
Все эти факторы учитываются при рассмотрении объекта и конкретных мероприятий по перепланировке. И на основании совокупности формируется бюджет согласования и сроки.

Читайте так же:
Самозахват нежилого помещения ответственность

Пример охранного обязательства Минкульт № 1

Сроки согласования перепланировки в доме-памятнике

Разберем достаточно типовой объект для примера: дом является объектом культурного наследия, одним из мероприятий по перепланировке является устройство нового проема в несущей кирпичной стене. Ориентировочные сроки согласования перепланировки будут складываться из нескольких мероприятий.

  1. Получение задания на сохранение объекта в Департаменте культурного наследия – 15 рабочих дней.
  2. Обследование объекта с выпуском технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от ГБУ «Экспертный центр» — порядка 20-30 календарных дней.
  3. Разработка проекта приспособления памятника архитектуры под современные нужды – порядка 20 календарных дней.
  4. Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации – порядка 20 календарных дней.
  5. Согласование проектной документации в Департаменте культурного наследия – 44 рабочих дня.
  6. Согласование проектной документации в Государственной жилищной инспекции – 30 рабочих дней.

Итого, если несколько усреднить общий срок только получения разрешения на проведение работ от Государственной жилищной инспекции г. Москвы, ориентировочно займет шесть с половиной месяцев, без учета возможных праздников.
Процесс согласования в объекте культурного наследия достаточно долгий и может быть несколько больше прогнозируемого, так как возможны приостановки на доработку документации.
Исходя из вышеописанного, крайне желательно планировать ремонт как минимум за полгода, до желаемой даты начала ремонтных работ.

Сколько стоит согласование перепланировки в доме – памятнике архитектуры

Очень сложно спрогнозировать стоимость некого среднего объекта, так как каждый объект является уникальным и обладает своими охраняемыми деталями. Помимо этого, на бюджет влияет планировочное решение, состояние несущих конструкций и прочее.

Если вам необходимо получить исчерпывающую консультацию по согласованию перепланировки в доме объекте культурного наследия, вы можете прислать нам на электронную почту поэтажный план МосгорБТИ с экспликацией и ваши пожелания, в виде простого эскиза. Либо задать нам вопросы по телефону.
Мы профессионально и оперативно разъясним регламент согласования вашей перепланировки и сформируем четкий и понятный бюджет.

Последствия несогласованной перепланировки в доме — объекте культурного наследия

Возможны несколько вариантов развития событий, в различных ситуациях. Так как прийти к согласованию ранее сделанной перепланировки можно по ряду факторов:

1. На вас пожаловались соседи в управляющую компанию.

Управляющая компания может потребовать от вас доступ в квартиру для осмотра. Если по результатам осмотра нарушений в планировочных решениях выявлено не будет и вопросов к общедомовым инженерным коммуникациями (водопровод, канализация, вентиляция и отопление) у УК не возникнет, скорее всего, представитель управляющей компании попросит (или обяжет) собственника согласовать перепланировку. То есть, в данной ситуации, вроде есть конфликт соседей, есть вмешательство в процесс управляющей компании, но нет жесткого предписания и сроков исполнения. Собственник может относительно спокойно подойти к процессу согласования. Конечно есть нюансы затрагивания (или не затрагивания) предмета охраны, состояния несущих конструкций, но подробнее о них в случае номер 2.

2. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является только фасад здания, а перекрытия в здании смешанные или деревянные.

В таком случае ситуация уже более критичная и ограниченная сроками выполнения конкретного предписания инспектора Мосжилинспекции. События будут развиваться по следующему сценарию: вы получите уведомление о дате визита инспектора с предложением добровольно обеспечить допуск в квартиру и разъяснениями, что в случае вашего отказа, допуск обеспечат судебные приставы. Далее будет составлен акт осмотра и выявленной перепланировки. После этого собственник получает предписание узаконить перепланировку в срок порядка 6-и месяцев. Срок может быть меньше или чуть больше, в законе дана формулировка «в разумный срок», разумность которого напрямую зависит от решения конкретного инспектора.

Читайте так же:
Как получить вид на жительство в рф

Собственнику нужно будет заказать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. И вот в этом моменте собственника ждет неприятный сюрприз, а именно: для проведения обследования придется физически вскрывать верхнее и нижнее перекрытие в квартире в нескольких местах. То есть ремонт будет очень серьезно поврежден. И хорошо если по результатам обследования не выявится, что некоторые балки пострадали от коррозии и требуется усиление. Если такие факторы проявятся, у собственника не останется другого выбора как полностью демонтировать части перегородок, разбирать конструкции пола и потолка и усиливать их. И делать это придется в очень сжатые сроки, так как за невыполнение требований МЖИ собственника могут лишить квартиры через суд.

3. На вас пожаловались соседи или управляющая компания в Государственную жилищную инспекцию г. Москвы. При этом предметом охраны является и внутренняя планировка квартиры.

Если вы думали, что второй вариант был самым печальным для собственника, то приготовьтесь к самому интересному. В соответствии с регламентом согласования г. Москвы 508-ПП от 25.11.2011 г., п.19. Приложения №1 Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, не допускается на ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, в случае если выполнение таких работ невозможно без проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

О чем говорит данный пункт: если в процессе проведения перепланировки был затронут предмет охраны (не важно насколько объемно) — собственнику придется восстановить историческую планировку квартиры, причем не просто восстановить, а с разработкой всей необходимой документации и согласованием ее в установленном порядке. И собственнику очень повезет если один пакет необходимых документов обойдется ему примерно в 600-800 тысяч, плюсом к этому пойдут траты на уже сделанный ремонт, его полный демонтаж и новый ремонт. И если квартира стоит 30-50 миллионов, и у собственника есть средства на все эти работы — это одна ситуация. А если человек купил небольшую однокомнатную квартиру в уютном и красивом доме в ЦАО, взяв на это ипотечный кредит, потратив все свободные средства на ремонт, и пришел в ситуацию когда это все нужно переделывать и тратить на это достаточно большую сумму, даже по меркам обеспеченного человека — к сожалению, это может привести к срочной продаже квартиры по заниженной цене такому покупателю, который сможет взять на себя все обязательства по приведению квартиры к проектному положению.

Резюмируя вышесказанное. Каждый сам решает какие риски брать на себя, согласовывать или не согласовывать перепланировку в доме — объекте культурного наследия. Но, я бы не рекомендовал надеяться на «авось». Это может привести к очень печальному результату — от продажи квартиры по заниженной цене, так как все риэлторы понимают, что объект менее ликвиден на рынке недвижимости имея все вышеописанные сложности, до лишения права собственности через суд.

Читайте так же:
Кто имеет право на приватизацию муниципального жилья

Согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме в Подмосковье теперь можно онлайн

Согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме в Подмосковье теперь можно онла.

«В Московской области с 7 сентября 2021 года владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах могут согласовать перепланировку в электронном виде на региональном портале госуслуг. Напомню, что с 2017 года для удобства заявителей услуга по согласованию переустройства и перепланировки помещений доступна в режиме онлайн. Теперь в рамках этой услуги согласовать перепланировку можно не только в квартире, но и нежилом помещении в МКД: магазине, аптеке, салоне красоты, кафе и др., что создает комфортные условия для развития малого бизнеса в сфере услуг на территории жилых домов и микрорайонов», — рассказал министр Правительства Московской области по архитектуре и градостроительству Владислав Гордиенко.

Обратиться за получением услуги можно посредством регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области https://uslugi.mosreg.ru/services/20572.

«Ежегодно за согласованием перепланировки жилых помещений обращается порядка 11 тысяч заявителей. Предполагается, что услуга станет востребована еще у 2 тысяч собственников нежилых помещений. Зачастую владельцам и арендаторам жилых и нежилых помещений приходится прибегать к перепланировке, а также заменять или переносить инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование, чтобы более эффективно использовать свою площадь, создать комфортные условия. Сегодня подать заявление по данной услуге проще благодаря ее переводу в электронный вид, для этого нужен лишь доступ в интернет», — отметил министр Правительства Московской области по архитектуре и градостроительству Владислав Гордиенко.

Срок предоставления услуги составляет 12 рабочих дней на этапе согласования переустройства и (или) перепланировки и 8 рабочих дней на этапе подтверждения завершения работ и получения утверждения акта приемочной комиссии. Кроме того, в рамках услуги предусматривается приостановка на 15 дней в случае, если заявителем не предоставлен один из обязательных документов

Услуга предоставляется бесплатно.

Также в еженедельном режиме Мособлархитектура проводит онлайн вебинары по вопросам получения государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Информация и ссылка на регистрацию на вебинар доступна на официальном сайте http://mosoblarh.mosreg.ru/ .

Переустройство помещения в многоквартирном доме осуществляется с целью установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт и включает в себя:

— установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
— устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
— прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме осуществляется с целью изменения конфигурации помещений, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД и включает в себя:

— возведение, перенос и разборку перегородок;
— ликвидацию, перенос и устройство дверных проемов;
— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
— устройство дополнительных кухонь и санузлов;
— изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
— ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
— устройство или переоборудование существующих тамбуров.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию