Femida96.ru

Юридическая помощь для всех
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Виды приватизации земельных участков

Виды приватизации земельных участков

Способы приватизации земельных участков перечислены в ст. 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с указанной статьей приватизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены, путем внесения земельного участка в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. Кроме этого, в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости следует признать выкуп соответствующих земельных участков.

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 названного Закона.
Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
В первом случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественностью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность.
Размер доли в праве собственности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.
Приватизация земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется бесплатно.
Для садоводов, дачников и их объединений, а также для гаражных потребительских кооперативов закон не ограничивает срок такого переоформления.
Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не выделяются садоводам начиная с 2001 года. Именно поэтому бесплатно переоформить свои земельные участки по закону могли только те члены некоммерческих объединений, которые стали их членами и получили свои земельные участки до этого года.
Согласно поправкам в ЗК РФ, вступившим в силу 1 марта 2015 г., оформить в свою собственность земельные участки садоводы смогут независимо от того, когда они стали членами этого объединения. Для оформления земельных наделов нужно заручиться решением общего собрания и обратиться с ним в орган местного самоуправления. Но такое льготное право дается только на пять лет — до 31 декабря 2020 г.

Приватизация земельных участков гражданами

В научной литературе термин «приватизация» трактуется как в широком, так и в узком смысле. В широком смысле под приватизацией понимается один из институтов, регулирующий экономику через сокращение государственного сектора и увеличение вклада частного сектора в хозяйственное развитие. В узком смысле приватизация — это передача права собственности на имущество определенному кругу физических и юридических лиц.

Легальное определение приватизации содержится в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Так, в ст. 1 данного Закона приватизация рассматривается как возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственности физических и (или) юридических лиц.

Следует отметить, что указанная формулировка является несовершенной и не в полной мере отражает специфику приватизации. В частности, в формулировке указано, что приватизация является возмездной, в то время как приватизация может быть и безвозмездной. Например, приватизация земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Помимо этого, предлагаемое законодателем понятие не содержит критериев, позволяющих отграничить приватизацию от любой другой сделки по отчуждению имущества из государственной или муниципальной собственности, так как не всякое отчуждение государственного и муниципального имущества является приватизацией.

В этой связи юридическое понятие приватизации должно обладать исчерпывающим и ясным набором признаков, делающих его пригодным для практического применения.

Анализ законодательства, регулирующего отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, показал, что к основным признакам приватизации можно отнести следующие:

— приватизируемое имущество находится в собственности публично-правовых образований (Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований);

— отчуждение имущества осуществляется в частную собственность физических и юридических лиц;

— отчуждение имущества в рамках приватизации может быть как возмездным, так и безвозмездным;

— приватизация осуществляется только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским и земельным законодательством;

— в наличии имеется четко установленная процедура.

Учитывая указанные признаки, полагаю, что в ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует внести изменения, прописав, что под приватизацией следует понимать возмездное, а также в случаях, указанных в законе, безвозмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц в соответствии с законодательством о приватизации при соблюдении специально установленной процедуры передачи имущества.

Читайте так же:
Проверить нежилое помещение по кадастровому номеру

Предлагаемая формулировка в большей степени отражает специфику рассматриваемой правовой конструкции, и в ней содержатся признаки, позволяющие отграничить приватизацию от иных сделок, связанных с отчуждением государственного и муниципального имущества.

Что касается приватизации земельных участков, можно отметить, что некоторые ученые под приватизацией земельных участков ошибочно понимают все формы (способы) отчуждения земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную. При этом, говоря о понятии «способ приватизации», эти исследователи исходят из того, что оно тождественно понятиям «способ передачи, отчуждения, приобретения (возникновения, перехода) права собственности на земельный участок».

В юридической литературе выделяют два вида приватизации земельных участков:

— бесплатная передача публичного земельного участка в собственность гражданина, не обладающего каким-либо правом на данный земельный участок;

— бесплатная передача публичного земельного участка в собственность гражданина, уже использующего такой участок на каком-либо ограниченном вещном праве.

По моему мнению, подобное толкование данного термина является чрезмерно широким, так как включает в себя, помимо приобретения права собственности на земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, и иные способы предоставления земельных участков. Например, бесплатное предоставление земельных участков льготным категориям граждан (гражданам, имеющим трех и более детей, и т.д.) или выкуп земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие лицу на праве собственности.

В научной периодике под приватизацией земельных участков также понимают юридическую процедуру, включающую в себя действия по прекращению права собственности на земельный участок у одного субъекта (государства) и возникновению права собственности на земельный участок у другого субъекта (физического или юридического лица), завершающуюся заключением договора купли-продажи или производимую на безвозмездной основе.

На мой взгляд, указанная формулировка является удачной, в ней в отличие от ряда других говорится о том, что приватизация земельных участков может осуществляться на безвозмездной основе. Вместе с тем в формулировке по-прежнему отсутствуют критерии, по которым можно отграничить приватизацию земельных участков от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

По моему мнению, критерием, позволяющим отграничить приватизацию земельных участков гражданами от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, является обладание гражданином правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на приобретаемый в собственность в порядке приватизации земельный участок.

В этой связи удачной видится формулировка, при которой под приватизацией земельных участков необходимо понимать не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Вместе с тем у указанной формулировки имеются и недостатки, в частности нет указания о безвозмездности приватизации земельных участков гражданами.

С учетом выявленных мной недостатков полагаю, что под приватизацией земельных участков гражданами следует понимать безвозмездную передачу в собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

К проблемам, связанным с приватизацией гражданами земельных участков, можно отнести неправомерное предоставление земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий. Несмотря на запрет в действующем земельном законодательстве на приватизацию земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий, органы государственной власти и местного самоуправления нередко принимают решения о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан.

К основным причинам нарушений, допускаемых в ходе приватизации земельных участков, которые расположены в пределах особо охраняемых природных территорий, можно отнести, во-первых, неправильное понимание органами государственной власти и местного самоуправления положений действующего законодательства, что может быть компенсировано деятельностью контрольно-надзорных органов; во-вторых, отсутствие четко установленных границ особо охраняемых природных территорий.

Исследование судебно-арбитражной практики показало, что основной причиной незаконной приватизации земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий является отсутствие в кадастре особо охраняемых природных территорий достаточных данных о расположении границ отдельных особо охраняемых природных территорий. Зачастую отсутствие необходимых сведений о границах в кадастре особо охраняемых природных территорий связано с бездействием государственных органов, уполномоченных на осуществление указанной деятельности.

К примеру, Ленинградский межрайонный природоохранный прокурор, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету по природным ресурсам Ленинградской области о признании незаконным бездействия, выразившегося в непредставлении в орган государственного кадастрового учета документов, содержащих сведения о границах и ограничениях по использованию земельных участков, входящих в пределы памятника природы «Геологические обнажения на реке Оредеж у поселка Ям-Тесово».

Лужским городским судом административное исковое заявление было удовлетворено. Суд обязал ответчика в течение 12 месяцев представить в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, документы, содержащие необходимые сведения о границах и ограничениях по использованию земельных участков, входящих в пределы особо охраняемой природной территории.

Читайте так же:
Как оформить договор о разделе имущества при разводе

Суд правомерно исходил из того, что именно Комитет по природным ресурсам несет обязанность по представлению сведений о границах зон с особыми условиями использования в органы государственной регистрации. При этом бездействие ответчика нарушает права неопределенного круга лиц на получение сведений из реестра недвижимости о расположении зон с особыми условиями, а также может привести к нарушениям законодательства в части предоставления в собственность земельных участков в границах особо охраняемой природной территории, что может повлечь причинение вреда уникальной природе природного заказника в связи с использованием его не по назначению.

В настоящее время в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» сведения о границах особо охраняемых природных территорий вносятся в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий на основании решения об их образовании, которое принимается органом государственной власти или местного самоуправления в зависимости от статуса образуемой особо охраняемой природной территории. При этом ведение государственного кадастра особо охраняемых природных территорий осуществляется Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации.

Поскольку нарушения законодательства в сфере приватизации земельных участков в границах особо охраняемых природных территорий продолжают иметь место, полагаю, что в целях обеспечения законности в данной сфере необходимо в административном законодательстве в отношении должностных лиц предусмотреть ответственность за непредставление сведений о границах особо охраняемых природных территорий в государственный кадастр. По моему мнению, указанная мера будет способствовать уменьшению количества нарушений, связанных с незаконной приватизацией земельных участков, входящих в пределы особо охраняемых природных территорий.

В качестве вывода можно отметить, что критерием, позволяющим отграничить приватизацию земельных участков гражданами от иных сделок, связанных с отчуждением земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований, является обладание гражданином правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на приобретаемый в собственность в порядке приватизации земельный участок.

Как приватизировать земельный участок и какие документы для этого необходимы? Приватизация земли — что это такое? Понятие и виды: что говорит закон?

Приватизация земельных участков: с чего начать?

Стать полноправным владельцем земельного участка довольно просто. Причем некоторые категории граждан могут получить землю совершенно бесплатно.

Можно ли и как приватизировать земельный участок?

Какие документы нужны для приватизации земли и куда обращаться, чтобы сделать это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Правовая природа приватизации земель

Процесс приватизации и все тонкости регулируются следующими документами:

  • Земельный Кодекс Российской Федерации; и №178.

Согласно ЗК РФ земля может быть приватизирована:

  1. Если земля предоставлена под личные нужды, а гражданин пользовался ей не менее пяти лет (ст.39.5 пп.4, ст.39.10 п.2 пп.6 Земельного Кодекса).
  2. Если участок был предоставлен под возведение жилья или личные нужды (ведение хозяйства и т.д.) на территории муниципальных образований.

Приватизация земель: понятие и виды

Что же это такое? Приватизация земельного участка — это, в первую очередь, процесс, при котором гражданин (юридическое лицо) страны может стать полноправным владельцем земельного участка и распоряжаться им в дальнейшем по своему полному усмотрению.

Чтобы процесс приватизации вызывал меньше вопросов, нужно иметь хотя бы общие представления о категориях земельных участков.

В настоящий момент существует четыре классификации:

  1. По категории земельного участка.
  2. По правам на землю до момента приватизации:
    • используется на постоянной основе;
    • находящаяся во владениях граждан на период всей жизни;
    • арендованные земельные участки;
    • участки, которые приватизируются, основываясь на акте выбора земли.
  3. Не менее важным является месторасположения, так как именно оно позволяет окончательно оценить стоимость земли.
  4. По наличию возведенных строений на территории земли:
    • земельные участки с находящимися на них постройками;
    • участки, которые не заняты постройками.

Когда возможно, а когда нет?

К сожалению, не все виды земельных участков можно приватизировать, даже спустя пять лет. Это связано с тем, что некоторые категории могут принадлежать к так называемым землям, которые были сняты с оборота.

Некоторые земли могут выделяться только для временного пользования, до введения особого положения, после чего они будут использоваться по своему прямому назначению.

Примером тому служат земли, отведенные под деятельность телерадиокомпаний или же обеспечения космических нужд.

Земли, принадлежащие государству или муниципальным службам и непопадающие под специальные ограничения, граждане и юридические лица имеют возможность если и не приватизировать, то хотя бы взять в долгосрочную аренду.

Порядок

Порядок приватизации четко регламентируется Земельным Кодексом РФ, но для отдельных видов могут быть выдвинуты дополнительные требования.

Мы же рассмотрим общие действия, которые необходимо совершить независимо от типа земельного участка.

Итак, приватизация земли — с чего начать? Действуем по такой схеме:

  1. Собираем необходимый пакет документов, перечень которых указан в ст.39.15 п.п 1 Земельного Кодекса РФ, но мы также его рассмотрим немного ниже.
  2. Далее, нужно отнести все документы в соответствующий уполномоченный орган (муниципальное заведение или отделение Росимущества).
  3. Если участок не был поставлен на государственный учет, а также не имеет кадастрового паспорта, необходимо провести эту процедуру за свой счет. После этого обратится в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на учет.
  4. Получаем решение, в котором говорится, что участок действительно предоставлен в собственность. Его можно получить в органах местного самоуправления либо государственной власти.
  5. На заключительном этапе производится регистрация права собственности на приватизированный земельный участок.

Куда идти?

Для того чтобы начать процесс приватизации необходимо обратиться в соответствующие органы, в юрисдикцию которых входит распоряжение земельными участками.

Если же органы местной власти категорически отказали в приватизации, тогда нужно обратиться органы судебной власти и решать этот вопрос непосредственно в установленном судом порядке.

Отказать в праве приватизации земельного участка вам могут только по тем причинам, которые описаны в Земельном Кодексе РФ. Отдельные указы, которые были выданы, обратно-таки, местным самоуправлением не имеют силы.

Если вы уверены, что власти вашего города нарушают общегосударственные законы – обращайтесь в суд.

Собираем документы

Каким бы ни был процесс сложным и запутанным, вам обязательно понадобятся следующие документы для приватизации земли:

  1. Заявление, в котором, в обязательном порядке будет указываться размер, местоположение и цели, для реализации которых будет выдан данный участок – оформляется по образцу, который можно попросить у представителей местных органов самоуправления.
  2. Акт, который подтверждает ваше право на пользование земельным участком – это может быть любой документ, в котором указывается, что данный участок был выдан вам для ведения хозяйства. Такой документ могут оформить местные власти, члены СОТ, если участок является частью кооператива, или же решение профсоюза.
  3. Документы, которые будут подтверждать, что строения, находящиеся на данном участке принадлежат вам – выдается сотрудниками местного БТИ.
  4. Кадастровая карта за текущий год. Если земельный участок не находится на учете, тогда данный документ можно не подавать. Выписку можно получить либо у представителей Росреестра, либо по ссылке.
  5. Технические паспорта на каждое строение, находящееся на данном участке – данные документы также оформляются в местном БТИ.
  6. Выписка из ЕГРП – этот документ можно получить, обратившись в службу государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  7. Паспорт.

Но эти документы требуются для того, чтобы существенно ускорить процесс приватизации, поэтому стоит заранее подготовиться.

Видео-консультация специалиста по пригородной недвижимости на тему: «Как приватизировать земельный участок?»

Для того чтобы зарегистрировать на себя земельный участок, также необходим ряд документов, среди которых числится паспорт, решение, где указывается, что вы имеете право на использование данного земельного участка, а также чеки об оплате государственных взносов (на сумму 350 рублей для физических лиц и 1000 р. – для юридических.

Приватизация земельного участка — это, как и большинство аналогичных процессов, процедура довольно легкая, но основная сложность заключается в сборе необходимых документов.

Как правило, в часы приема местных органов самоуправления собираются огромные очереди, а сами представители не спешат что-либо нам разъяснять. Главное в приватизации – терпение и знание законов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Отдайте сотки даром

Все началось с иска гражданки к комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга. В иске была просьба о бесплатной передаче в собственность ее же земли в садовом некоммерческом товариществе — СНТ. В суде женщина рассказала, что она член этого товарищества. А само СНТ — правопреемник некогда существовавшего огороднического товарищества. Оно родилось еще в 1988 году после решения районного совета депутатов тогда еще Ленинграда. Дачникам подыскали участок "для выращивания плодово-ягодных растений без права возведения строений". Землю работникам крупного предприятия дали в аренду на пять лет под коллективные огороды. Уже в наше время товарищество реорганизовали в СНТ, зарегистрировали новый устав, администрация района заключила с товариществом краткосрочный договор аренды участка. Этот договор считается продленным на неопределенный срок и действует до сегодняшнего дня.

Истица так объяснила в суде свое требование — передать ей, как члену СНТ, эту землю бесплатно. Ее товарищество было образовано до вступления в силу в 1998 году Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Поэтому она "обладает правом на приватизацию" своих соток в соответствии с этим законом. Районный суд ее аргументы признал и иск удовлетворил. Апелляция в городском суде это решение отменила и сама приняла новое — в иске отказать.

Как видно из материалов дела, городской суд заявил, что руководствуется Законом "О садоводческих объединениях". А по нему нет оснований давать дачнице землю бесплатно. По мнению апелляции, ни товариществу, ни его членам земля на праве постоянного и бессрочного пользования не принадлежит. А это необходимое условие для передачи соток бесплатно. Кроме того, "кадастровый учет в отношении предоставляемого товариществу участка не осуществлялся, , топогеодезические работы по отношению границ участка не проводились". И вообще, о каких огородах речь, если на этом месте планируется в неопределенном будущем развитие "улично-дорожной сети".

С выводами городского суда Верховный суд РФ не согласился и объяснил почему.

Начал высокий суд с Конституции. В ее 36-й статье сказано, что у граждан и их объединений есть право иметь землю в частной собственности. По Земельному кодексу (статья 15) собственностью граждан и юридических лиц являются участки, приобретенные людьми и юрлицами на основаниях, предусмотренных законодательством. А еще сказано, что граждане и юридические лица имеют равный доступ к приобретению участков земли в собственность. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены гражданам и юрлицам, за исключением той земли, которая по закону не продается.

В законе о садоводческих объединениях от 1998 года (он действовал на момент возникновения нашего спора) сказано, что обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по их месту жительства. В нашем случае все так и было. Решением исполкома Красногвардейского районного Совета депутатов Ленинграда в 1988 году было создано объединение и ему дали 16 гектаров под огородничество в аренду. Через месяц, судя по документам в деле, был составлен акт об установлении границ выделенного участка. Через год зарегистрировали устав огороднического товарищества. Через десять лет — в 1999 году зарегистрирована новая редакция устава. Землю в аренду объединению дали на год. В 2002 году администрация города заключила договор аренды участка земли, на котором располагалось товарищество. В этом договоре есть пункт, в котором сказано, что если до конца срока договора одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, то он считается продленным на неопределенный срок.

В итоге договор оказался продленным на неопределенный срок и к моменту суда не был расторгнут.

Фото: Сергей Михеев/РГ

Истица — член товарищества и на момент ее обращения в суд действовал Закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ". По нему граждане, члены садово-огородных товариществ до 31 декабря 2020 года имеют право приобрести свой земельный участок без торгов, в собственность и бесплатно. Но лишь в том случае, если сотки соответствуют нескольким условиям. Вот список условий: участок должен быть образован из земли, предоставленной товариществу до вступления в силу этого закона. Если по решению собрания членов объединения земля распределена между членами. Если эта земля не изъята из оборота или ограничена в обороте и если ее не зарезервировали для государственных нужд.

В нашем споре, заявил Верховный суд, апелляция ошибочно сослалась на закон о садоводческих объединениях, который применять было нельзя, так как год рождения закона — 2014-й.

То есть городской суд не применил закон, который положено, и применил закон, принятый спустя годы после возникновения спорной ситуации.

"Вследствие неправильного применения норм материального права суд апелляционной инстанции оставил без выяснения имеющие значение по делу обстоятельства, что является грубым нарушением Гражданского процессуального кодекса и повлияло на исход дела".

Споры о приватизации земли.

Сталкиваясь с приватизацией земельного участка «лицом к лицу», будущий собственник встречает на своем пути множество подводных камней и неприятностей. В данной статье мы попробуем разобраться, какие вопросы и споры возникают при приватизации земель на практике, каково их разрешение и как обезопасить себя в подобных ситуациях.

Что такое приватизация?

Как оформляют приватизацию земель? Что учитывают при приватизации земель?

Рекомендация № 1. Прежде чем оформлять куплю-продажу земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие. Как это сделать на практике? Для физических и юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости различен. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические лица оспаривают кадастровую стоимость по своему усмотрению: или в суде, или в специально созданной для этого комиссии — Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (например, в Москве http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Для юридических лиц досудебное обращение в комиссию, как показывает судебная практика, обязательно. Так, Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил заявление истца без рассмотрения на основании того, что не был соблюден досудебный порядок рассмотрения споров такого рода: с 22.07.14 для рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен досудебный порядок урегулирования спора в специально созданной по этому вопросу комиссии(Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу № А41-44462/14).

Какие категории земель можно приватизировать?

В отношении ряда категорий земель существуют ограничения на их оборот. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий; участки из состава земель лесного фонда; участки в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Так, в споре между юридическим лицом и городским департаментом по имуществу администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суд поддержал позицию последнего о незаконности оспариваемого договора купли-продажи потому, что целевое назначение земель — эксплуатация и содержание объектов воздушного транспорта, земельный участок создан для обеспечения деятельности ответчика как предприятия воздушного транспорта (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу № А81-3803/2013). Запрещается также приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Рекомендация № 2. При приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте.

Как приватизировать земли сельскохозяйственного назначения?

Рекомендация № 3. При приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах.

Как приватизировать земельный участок, если на нем уже имеются здания и сооружения?

В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу, если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.

Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например, футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути. Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например, беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (там же).

В отношении объектов технического характера, как например, гидротехнических станций и сооружений, плотин, подстанций, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ № 4777/08 от 17.01.2012 по делу № А56-31923/2012).

Рекомендация № 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.

Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:

    прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как теперь будут контролировать наличку. 115-ФЗ в 2021 году ».

Только до завтра можно забрать запись со скидкой 20%. Программу вебинара смотрите здесь

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию